盈利指標(biāo)出現(xiàn)下滑

數(shù)據(jù)顯示，2008年全國商品房銷售額為24071億元，同比下降19.47%；百強(qiáng)企業(yè)的銷售額占到5244億元，同比下降3.93%。其中，華東百強(qiáng)企業(yè)去年實(shí)現(xiàn)銷售額863億元，每家企業(yè)的平均銷售額為23.32億元，低于百強(qiáng)企業(yè)52.44億元的均值。進(jìn)入綜合實(shí)力前十位的華東企業(yè)也僅有綠城和大華兩家企業(yè)。

同時(shí)，伴隨全國商品房銷售總額的下降，百強(qiáng)企業(yè)去年的市場份額達(dá)到21.79%，同比增加3.35個(gè)百分點(diǎn)，為5年來的較高水平，也就是說行業(yè)集中度進(jìn)一步加強(qiáng)。華東百強(qiáng)企業(yè)占到全國市場份額的3.59%，同比下降了0.78個(gè)百分點(diǎn)。

去年華東百強(qiáng)企業(yè)的運(yùn)營效率也出現(xiàn)下滑，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.32，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.39，分別比百強(qiáng)企業(yè)的均值低0.03和0.07。同時(shí)，去年華東百強(qiáng)企業(yè)預(yù)收賬款平均余額雖同比增長20.13%，達(dá)到15.48億元；但存貨平均余額更同比增長40.84%，達(dá)到49.92億元。

此外，百強(qiáng)企業(yè)去年平均實(shí)現(xiàn)凈利潤8.17億元，同比增加8.32%。行業(yè)領(lǐng)跑企業(yè)的凈利潤表現(xiàn)依然突出，去年凈利潤超過10億元的有萬科、中海、保利、合生、龍湖、遠(yuǎn)洋等17家企業(yè)，比前年增加了2家。而華東百強(qiáng)企業(yè)平均凈利潤為3.39億元，同比下降2.07%，比百強(qiáng)企業(yè)均值更低了58%。其他各項(xiàng)盈利比率也都低于百強(qiáng)企業(yè)均值，包括總資產(chǎn)收益率降至4.50%，凈資產(chǎn)收益率降至16.73%，成本費(fèi)用利潤率降至25.51%。

經(jīng)營性現(xiàn)金流量仍為負(fù)數(shù)

從業(yè)內(nèi)較關(guān)注的資金情況來看，華東百強(qiáng)企業(yè)去年的經(jīng)營性現(xiàn)金流量仍為負(fù)數(shù)。與開發(fā)規(guī)模縮減相對應(yīng)，百強(qiáng)企業(yè)去年的籌資現(xiàn)金流量凈額均值下降了65.21%至9.15億元。企業(yè)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物基本保持穩(wěn)定，去年均值為19.99億元。其中，華東百強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額均值雖增長1.85億元，但仍為負(fù)1.82億元；同時(shí)，籌資現(xiàn)金流量凈額均值下降50.32%，為3.86億元。

去年百強(qiáng)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率則從前年的67.16%下降到65.15%；同期百強(qiáng)企業(yè)的流動(dòng)比率也保持穩(wěn)定，3年均值為1.97，流動(dòng)資產(chǎn)對流動(dòng)負(fù)債的保障能力較強(qiáng)。其中，華東百強(qiáng)企業(yè)去年的平均資產(chǎn)負(fù)債率為69.67%，同比下降2.33個(gè)百分點(diǎn)，但仍比百強(qiáng)企業(yè)均值高了4.52個(gè)百分點(diǎn)；流動(dòng)比率則由1.55提高到1.68，仍低于百強(qiáng)企業(yè)均值。

面臨隱性衰退危機(jī)

“無論經(jīng)濟(jì)形勢如何變化，房地產(chǎn)企業(yè)面對的仍然是三大核心問題：一是1年內(nèi)的短期問題，即現(xiàn)金流；二是3年左右的中期問題，如資產(chǎn)負(fù)債表；三是5 年期的長期問題，指房地產(chǎn)生命周期成本，我們必須意識(shí)到目前的發(fā)展模式是不可持續(xù)的，而消費(fèi)者的行為也在存在著諸多變化。”世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松提出。

他認(rèn)為，對已經(jīng)存活下來的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，企業(yè)的隱性衰退似乎比生死問題更嚴(yán)重。“如短期內(nèi)很多企業(yè)都發(fā)生了資產(chǎn)負(fù)債表的衰退。有兩類公司在這方面的問題很嚴(yán)峻：一是在2007年高點(diǎn)購了大量土地的；二是2006-2007年間引進(jìn)戰(zhàn)略投資者尤其是海外戰(zhàn)略投資者的，2009年他們的對賭協(xié)議將到期，外資通常都會(huì)拿利息走人。外資走了，內(nèi)資能填上嗎？估計(jì)填不上，因?yàn)槠髽I(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率太高。這種情況在2009 年恐怕也不會(huì)改善，因?yàn)轭A(yù)計(jì)2009年不可能出現(xiàn)資產(chǎn)大規(guī)模的升值。”

不過，業(yè)內(nèi)對于企業(yè)發(fā)展也仍抱有樂觀想法。中國指數(shù)研究院的分析師表示，去年以來市場暫時(shí)性低迷帶來資產(chǎn)價(jià)值的低估，為百強(qiáng)企業(yè)提供了低成本兼并收購的良機(jī)。“市場的調(diào)整期也是企業(yè)較好的轉(zhuǎn)型期、發(fā)展期。加速資金周轉(zhuǎn)、保持資金的流動(dòng)性，控制成本費(fèi)用，調(diào)整負(fù)債水平與結(jié)構(gòu)，保持相對較好的盈利等等，都有助于實(shí)力企業(yè)應(yīng)對當(dāng)前的市場形勢，并在危機(jī)中創(chuàng)造機(jī)遇。”陳勁松也表示，資產(chǎn)負(fù)債表的改善仍然是抓住機(jī)遇的關(guān)鍵，從而由隱性的衰退步入顯性的重組。

(作者：李和裕)