經濟學者與開發商一致認為房價調整不可避免，有學者稱18個月內或現房價轉折點

中國當前的樓市即將面臨調整；當前中國經濟較主要的問題是資產泡沫，18個月內更嚴厲的調控措施將陸續出臺；近來土地供給加大，16個月左右會形成住房供給，壓低房價……

清華大學中國與世界經濟研究與新華社《經濟參考報》上周末共同舉辦了“破解迷局：聚焦中國宏觀政策——清華大學中國與世界經濟論壇”。在這次論壇上，經濟學者與房地產開發商罕見的達成一致：中國房價近年來飛速上漲的走勢不可持續。有學者認為，很有可能在未來1年半之內出現轉折點。

作為一個宏觀經濟研討會，與會人士開篇討論多集中在中國經濟的整體走勢上。但是會議僅僅進行到半公里左右，話題就轉到了房地產，原因無它——房價過高是當前中國經濟面臨的問題之一。

香港科技大學經濟學系教授雷鼎鳴說，中國去年貨幣供應量接近30%，但是到目前為止，物價并沒有過快上漲，原因就在于由于存在產能過剩，資金進入實體經濟利潤率較低，大多數資金選擇進入資本市場，更進一步的說就是進入樓市，于是房價被迅速拉高。

不過在雷鼎鳴看來，目前內地的房價走勢，很可能類似于1997年年初時的香港。隨著政府調控，1997年底香港房價開始逐步下跌。據他介紹，如果以1997年底的房價指數為100來計算，2003年香港房價指數跌到谷底時只有大約37，目前也不過剛剛回升到78左右。

清華大學中國與世界經濟研究主任李稻葵也認為，在未來18個月之內，一定會出現針對房價的更加見效的宏觀經濟調控措施。他說，今年乃至明年中國經濟運行的基本面非常好，對經濟的增長、物價的走勢都不必過于擔心，主要問題就在于房地產價格過快上漲。在這樣的大環境下，出現了兩個“從來沒有出現過”。一是社會上，尤其是80后、90后的年輕人，對于現在房價如此之高，增長如此之快，從來沒有如此強烈地表達過不滿；二是國家在房地產價格上表達出來的調控也從來沒有如此明確過。“‘這兩個從來沒出現過’結合在一起，一定可以導致政策上的一系列變化，從而使房價在不久的將來出現一定的調整。”李稻葵說。

SOHO中國有限公司董事長潘石屹也給出了自己的理由。他說，解決房價的根本在于加大住宅開發的土地供給，只有這樣市場上的住房供應量才能加大，進而壓低房價。據他介紹，在北京，從開發商拿地到拿到預售證需要大約16個月。當前全國土地供給加大，所以可以預計未來房價會走低。

他還表示，在香港有一個公式，用市場上的租金回報率減去資金有效成本，再減去物業稅，這個數若低于-3%，市場會開始下跌。這在香港歷史上曾出現過兩次，一次是1992年，一次是1997年。對比香港，目前北京的情況是，二套房銀行貸款利率為基準利率的1.1倍，即6.5%；按照中原地產統計，北京二手住宅租金回報率為2.9%，上海為2.3%，這樣減下來是-4%左右，如果再減去1.2%物業稅，減下來的數值會更低，遠遠超過香港-3%的臨界點。“在這樣的情況下，就是不出物業稅，房價也非常危險。”他說。

不過會上也存在著不同觀點。中國社會科學院宏觀經濟研究所研究員袁鋼明認為，中國現在已經出現了非常強的房價上漲預期，不是一兩個政策出臺就能起到效果。他說，當前中國的樓市和1985年前的日本非常像。1970年到1985年15年間，日本房價上漲了16倍，民眾預期居高不下。日本政府盡管出臺了一系列政策，但都沒有收到好的效果，較終由于房產稅(類似中國當前探討的物業稅)的出臺，房價持續下跌了20年。中國政府很可能會參考日本的經驗，對物業稅的出臺非常慎重。

“物業稅一出，房價肯定會下跌。所以物業稅出臺要有一個時間表，要建立房價將會穩定下落的預期。”袁鋼明說。（記者 方燁 張莫/北京報道）

(作者：方燁 張莫)

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