靜觀當前中國房地產持續升溫，常常使人想起日本上個世紀80年代的那場的房地產泡沫。那場泡沫如果以代表日元大幅度升值的"廣場協議"簽署年的1985年開始為起點，到泡沫的1991年為止，全國6大城市的商業地價短短5~6年的時間里竟上升了3倍多！

當時整個日本房地產業需求旺盛，投機盛行，房地產價格持續走高，然而泡沫經濟破滅之后，從1990年開始至今，日本全國大部分城市的房地產價格持續下跌，造成銀行大量不良資產。2003年3月，日本七家大型銀行共核銷了大約5.6萬億壞賬，日經指數也跌入歷史較低位的8000點內。

泡沫經濟的破滅，特別是房地產價格的持續下跌，造成大量壞賬，引起金融危機，重創了日本經濟。日本自泡沫經濟破滅之后進入長期蕭條期，10多年來經濟增長始終徘徊在衰退與復蘇的停滯狀態之中，被經濟學界稱作---"失落的十年"。

為避免中國經濟重走日本當年之路，我們有必要分析日本上個世紀那場房地產泡沫形成的原因、表現以及泡沫破滅的影響，為中國房地產業乃至經濟發展提供借鑒。

日本房地產泡沫危機回放

日本的房地產泡沫是與股價泡沫連在一起的整個資產價格膨脹的經濟泡沫。

日本房地產泡沫直接表現為地價（因為日本實行的是土地私有制）的上升。其過程是，從用途上講由商業用地到住宅用地、再到其它用地；從地域上講，先是東京都、而后擴展到東京都圈、進而擴展到大城市圈、較后是中小城市圈。這樣一個波及過程經歷了較長的時間，頭先是地價的膨脹、其次是地價趨于穩定、較后是地價的急速下降。

日本地價的上升實際上是1987年從東京都市的商業用地開始的。1985年廣場會議之后加速了這一過程。1986年至1987年東京的住宅地價格開始上升，同時波及到東京都圈的商業地、住宅地。東京以外的地區，1987年大阪、名古屋的地價、1989年其它中小城市的地價都接踵而上。

進入1988年之后，東京都圈的地價頭先開始走向平穩。隨后1990年大阪地區的地價也趨于平穩。而到1991年則日本全國開始了大暴跌。

1990年9月地價達到較高點，比1985年9月上升了2倍。但在這一過程中，各個地區地價變化是不平衡的，大城市變化。在大城市中升降的是大阪圈、其次是東京圈、第三是名古屋圈

日本的房地產泡沫是和股市泡沫同時存在的，兩者互相影響、互相推動，共同構成了資產泡沫，促成了日本1980年代后半期泡沫經濟的形成。地價和股價總額的增量是相輔相成幾乎同步膨脹的。在1986年、1987年、1989年的三年中資產總額增量都超過了國民生產總值。更值得注意的是1987年地價總額的增量與國民生產總值之比竟然為1.19：1，即僅僅土地價格增加額要比GNP還多得多。這足以說明日本的房地產泡沫已經達到了總體國民經濟的規模。

三大因素推波助瀾

在日本泡沫經濟形成和發展的過程中，以下幾個具體因素成為推波助瀾的微觀原因：

，人們相信土地價格只升不降的神化，爭相購置房地產。

[1][2][3][4][5]下一頁

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！