購購二手房有6條注意事項

　　工作人員介紹，購購二手房時，市民應注意購購的房屋是否符合上市條件，房屋權屬是否清楚，主要包括6方面內容：賣方是否取得房屋行政主管部門頒發的房屋所有權證；賣方是否擁有100%產權，有無共有人，共有人是否同意出售；證載房屋狀況與現狀是否相符；有無產權糾紛；有無抵押、查封、扣押等限制條件；房屋是否正在出租。

　　12種二手房不能上市交易

　　提醒市民，有12種二手房是不能上市交易的。市民在二手房交易過程中也應了解清楚自己欲購購的房屋是否在此之列。

　　不能上市交易的二手房為

　　1.未依法取得房屋所有權證的房屋；

　　2.只取得使用權的房屋，如房屋管理局直管公房；

　　3.鑒定為危房的房屋；

　　4.在農村集體土地上興建的房屋；

　　5.所有權共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；

　　6.所有權有糾紛的房屋；

　　7.已經抵押，并且未經抵押人書面同意的房屋；

　　9.依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權屬轉移的房屋；

　　9.房屋已出租他人，出賣人未按規定通知承租人，侵害承租人優先購購權等權益的；

　　10.法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

　　11.已經被列入拆遷公告范圍的房屋；

　　12.以標準價購購，尚未按成本價補足剩余價款，向全產權過渡的房屋；

　　二手房·合同

　　選擇二手房中介交易模式可以為消費者省去許多時間和精力，降低直接與房屋賣方交易的風險。而如何選擇和鑒別合法的中介機構，市房管局工作人員介紹———

　　鑒別合法中介有三招

　　頭先應查驗中介服務機構是否具有工商行政管理部門核發的“營業執照”；要查驗該中介服務機構是否有稅務管理部門核發的“稅務登記證”；第三須查驗中介服務機構是否在房地產行政管理部門登記備案，取得房地產中介從業“資質證書”。只有具備以上“三證”的房地產中介服務機構才是合法的中介機構。

　　交易合同須具備8項內容

　　據介紹，依據《中華人民共和國合同法》的相關規定以及業務實踐，一份有效的二手房購賣合同中必須具備當事人的名稱或姓名住所、標的、價款、履行期限、地點、方式、違約責任和解決爭議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉讓和附件等8項內容。

　　工作人員強調，在交易合同中應明確寫到房屋的位置、產權歸屬、面積、結構、格局、裝修、質量及附屬設施等；房屋的物業管理費用及其他交費狀況和房屋相關文書資料的移交。此外，價款是合同中較重要的條款，合同中應主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國家規定繳交各自應當繳交的稅費和雜費；如果雙方另有約定，則應當在合同中明確這一約定。

　　同時，合同中應寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付房屋的期限等。交房時間、條件、辦理相關手續的過程亦應在合同中明確寫明。支付價款的方式，應明確以現金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間和數額等。

　　手房·按揭

　　頭期房款不得低于房價三成

　　購購二手房可辦理按揭

　　盡管二手房房價比商品房價低，但要一次性繳清房款，不少中低收入家庭仍望而卻步。市加快辦理房屋權屬登記工作專業小組辦公室相關負責人表示，市民在購購二手房資金不足時可以向金融機構(包括住房公積金管理部門)申請二手房按揭貸款。只要購房人有穩定經濟收入、符合貸款銀行的貸款人條件，就可辦理按揭手續。

　　據介紹，目前西安市房地產超市等大型中介公司與各大銀行聯合推出了二手房按揭購房業務，手續簡單、收費較低、服務好，放款審批較快。市政府還將積極協調各金融機構(包括住房公積金管理部門)進一步降低門檻，簡化手續，取消不必要的環節，直接面向購房者，降低信貸成本，支持開展二手房信貸業務，推動住房二級市場的發展。

　　據了解，購房人申請二手房按揭貸款應具備四個條件。頭先購房人必須是具有完全民事行為能力的中國公民或在中國大陸有居留權的境外人員，具有合法身份，穩定的經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力，符合貸款銀行的貸款人條件；，購房人已在貸款銀行開立活期儲蓄賬戶，并預先將頭期房款存入賬戶內，頭期房款不得低于房價的30%；第三，購賣雙方已簽訂《房地產購賣契約》，且所購房屋符合交易條件并能否正常辦理過戶手續；第四，所購房屋能夠作為抵押物并能正常辦理相關抵押登記手續。

　　市房管局工作人員介紹，二手房貸款辦理的具體程序為購賣雙方簽訂《房地產購賣契約》，購方向貸款銀行填報《二手房貸款申請書》，購賣雙方向貸款行提交有關資料，貸款銀行通知評估機構進行房價評估，貸款銀行審批貸款并通知借款人，購方與貸款銀行簽訂《借款合同》、《抵押合同》并辦理公證，辦理房地產抵押登記手續，較后可發放貸款。

　　二手房·登記

　　房管部門提醒盡快辦理房屋權屬登記

　　應辦不辦予以曝光

　　據我市加快辦理房屋權屬登記工作專業小組辦公室統計，截至昨日下午，在房屋產權產籍管理申請登記的單位達115家，目前已進入辦證程序的單位有22家，交易已受理了6家單位約2000余戶房屋的分戶申請。

　　近幾天來，市加快辦理房屋權屬登記工作專業小組辦公室的幾條咨詢監督熱線一直相當“燙手”，據工作人員統計，群眾打來的投訴房屋辦證熱線電話多達230多個。專業小組辦室也幾乎是人滿為患，截至昨日下午，共有142家單位上交了房屋權屬登記狀況自查表。在房屋產權產籍管理申請登記的單位達115家，目前已進入辦證程序的單位有22家，進入測量的單位有44家，據工作人員介紹，只要房屋測量工作一結束，這44家單位就能很快進入辦證程序，拿到房屋所有權證。交易目前已受理了6家單位約2000余戶房屋的分戶申請。

　　市加快辦理房屋權屬登記工作專業小組辦公室相關負責人表示，目前辦公室沒有收到關于截止辦理房屋權屬登記的通知，希望各單位、房地產開發企業對已交付使用尚未辦理權屬登記的房屋進行清查，盡快持有關證件向產權產籍管理申請辦理房屋權屬登記。應辦理而仍不辦理者，房管部門將在近期予以曝光。

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