黃女士問(wèn)：你好！我購(gòu)了商業(yè)用房，共2層，每層占地面積48.62平方，房產(chǎn)證沒(méi)有說(shuō)明用途，但土地使用證注明是商業(yè)用途。現(xiàn)在兩層都在營(yíng)業(yè)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商非要說(shuō)我房產(chǎn)證上沒(méi)注明用途，他說(shuō)土地使用證上注明的商業(yè)用途不算數(shù)，要把我的第2層算住宅。請(qǐng)問(wèn)一下。他(房產(chǎn)商)說(shuō)的是否合法?

回復(fù)：不合法，土地證上用途為商業(yè)用途，雖房產(chǎn)證上未注明用途，但現(xiàn)房屋的實(shí)際用途亦為商業(yè)經(jīng)營(yíng)，在這種情況下，如房產(chǎn)商無(wú)沒(méi)有其他證據(jù)證明該房屋第2層是住宅，不能認(rèn)定該層為住宅。為了確定該房屋的用途，建議黃女士查看當(dāng)時(shí)的購(gòu)房合同，或去規(guī)劃部門查該房屋的建設(shè)工程規(guī)劃和規(guī)劃部門審批的施工設(shè)計(jì)圖紙。

　　共有產(chǎn)權(quán)人的財(cái)產(chǎn)處理權(quán)

易先生問(wèn)：你好！因?yàn)橘?gòu)房頭付不夠，所以動(dòng)用了我姐夫的公積金，房產(chǎn)證上有他的名字。2年之內(nèi)過(guò)戶又很貴，有什么方法可以房產(chǎn)證上有我姐夫的名字，但是他不享有房子的財(cái)產(chǎn)和處理權(quán)？

回復(fù)：根據(jù)《物權(quán)法》第十七條的規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。對(duì)于易先生姐夫來(lái)說(shuō)，只要房產(chǎn)證上有他的名字，那么他就是該房產(chǎn)的所有權(quán)人之一，即共有權(quán)人。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定：下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：……（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的。因此，如果房產(chǎn)證上有共有權(quán)人，即該房主屬于共有房產(chǎn)，按照法律的規(guī)定，易先生的姐夫在未經(jīng)得共有權(quán)人書(shū)面同意的情況下，一人無(wú)法處理該房產(chǎn)。另外，在共有的情況下，即使易先生的姐夫一人無(wú)權(quán)處理該房產(chǎn)，但按照法律的規(guī)定，如果共有權(quán)人均同意轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，易先生的姐夫作為共有權(quán)人，其依法享有處理該房子所得的部分財(cái)產(chǎn)，除非你們私下約定，讓易先生的姐夫放棄該部分財(cái)產(chǎn)。

　　沒(méi)辦房產(chǎn)過(guò)戶只簽協(xié)議有效嗎?

李先生問(wèn)：你好！我剛從自己親戚手上購(gòu)了一套房子,沒(méi)有辦理房產(chǎn)證過(guò)戶,只簽了協(xié)議,房產(chǎn)證現(xiàn)在在我手上，請(qǐng)問(wèn)這樣萬(wàn)一以后有什么糾紛協(xié)議有法律效力嗎?

回復(fù)：根據(jù)《物權(quán)法》第十七條的規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。第九條的規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。因此，對(duì)于房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，只要未辦理變更過(guò)戶登記手續(xù)，該房產(chǎn)的所有權(quán)人依然是李先生的親戚，李先生不享有該房產(chǎn)。雖然李先生持有該房產(chǎn)證，但是如果李先生的親戚向房管局掛失該房產(chǎn)證，重新辦理一個(gè)，在這種情況下，如果李先生將該房子再出售給第三人，并且辦理了過(guò)戶手續(xù)，李先生與其親戚之間的協(xié)議將不能對(duì)抗第三人，李先生也無(wú)法要求取得該房產(chǎn)，只能要求其親戚退還購(gòu)房款并承擔(dān)違約責(zé)任。

（以上回復(fù)由廣東通法正承律師事務(wù)所律師何洪(何洪博客,何洪新聞,　　經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)授權(quán)業(yè)委會(huì)可起訴違建業(yè)主

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