所以，在各位看官開始漫罵之前，我希望還能給幾時辰的時間聽聽我的幾個前提和觀點——小沈陽都上春晚了，大家何不放松一點心態(tài)，平靜面對異己呢？

　　幾個前提：

　　前提一：09年決不是所有的樓盤都會見底，或者換句話說，都值得你出手。

　　誰都無法保證到09年甚至10年時，不會有任何一個樓盤又沖出來跳水。07年的瘋狂已經(jīng)過去了，樓市上逢盤必漲、不需要雕琢產(chǎn)品不需要錘煉服務也能賣快賣好的盛況已經(jīng)一去不復返了。那樣的樓市也是病態(tài)的樓市、發(fā)著高燒的樓市，希望較長時期內(nèi)不要再出現(xiàn)。我們必須清醒地看到，在07年之前的將近十年的樓市里，一直呈現(xiàn)著有漲有跌、有快有慢，有的貴還賣得快而有的便宜也賣不動的百花齊放的狀態(tài)。回歸以后的09年也將如此。

　　前提二：這一輪的恢復是宏觀經(jīng)濟的整體恢復。

　　因此，在樓市回暖的同時，股市也同樣會回暖。如果你更了解股市，是這方面的專業(yè)人士，不妨關(guān)注并且擇機而入。

　　前提三：全國范圍內(nèi)各地城市情況嚴重不同。

　　即使是一線城市也冷暖不一，二線三線城市與一線更不可同日而語。因此，以下所說的抄底要點主要針對北京，其他城市僅供參考！

　　在一撥大行情結(jié)束之后，緊接著是一個低谷期。無論你認為此輪的行情曲線是V還是U甚至是L，都會面臨一個技術(shù)問題，如何判斷見底以及出手時機？

　　我認為標志如下：

　　標志一：根據(jù)區(qū)域近期平均地價推算綜合成本。如售價接近甚至低于成本，是為出手標志一。

　　一直有很多專業(yè)人士嘲諷“地產(chǎn)項目不可能低于成本銷售”的觀點。并以此認為降價是沒有底限的。

單純從市場學的角度來說，的確如此。市場從不關(guān)心你的成本，價格只由競爭來決定。

當一個企業(yè)的生死存亡瀕于一線時，如果低于成本銷售可以解決問題，企業(yè)當然會毫不猶豫地去做。但問題是，銷售不是企業(yè)的較終目的，賺取利潤才是——不贏利的企業(yè)是不道德的，同樣也是活不下去的。

低于成本銷售能不能解救那些遇到問題的地產(chǎn)企業(yè)呢？對于那些多盤操作、過度擴張、急需現(xiàn)金流去填補窟窿的企業(yè)來說，可以解決一時的問題，這是斷臂求生。在斷臂之前，企業(yè)會盡努力尋求其他方法，比如銀行貸款，如果是貸款到期急需還貸那就轉(zhuǎn)貸款繼續(xù)貸；比如減少土地持有來回收資金，減少預期支出等等；挑選利潤空間相對較大的項目降價促進銷售促進資金回籠……總之，盤子越大的企業(yè)在這一輪危機中越容易出問題，而他們解決問題的渠道開拓能力也相對較強。低于成本銷售是較后萬不得以的無奈之舉，而且肯定會根據(jù)需要來測算一個基本量，一旦現(xiàn)金流安全了就會根據(jù)成本恢復合理水平。

　　而對于那些單盤操作的企業(yè)來說，低于成本銷售是不可觸碰的底線。因為這個項目的贏利與否直接決定了企業(yè)的成敗，即使是通過出讓股權(quán)等方式引入流動資金來度過難關(guān)，也不太可能選擇降價出售。如果因為產(chǎn)品、定位等等原因只能降價出售才能解決市場問題，或許企業(yè)主更容易選擇的路子是逃避吧——很多爛尾樓爛尾項目就是這樣出來的。

　　所以，我也在前面強調(diào)了一點，一定是按照區(qū)域近期平均地價推算綜合成本，而不是按照個別項目的情況來計算。因為項目的天生條件不同，在賣不動的情況下，成本低的項目不會因為旁邊有成本更高的項目而不降價。但如果價格已經(jīng)降到區(qū)域平均綜合成本以下，可以判斷為見底！

　　標志二：與07年底的價格相比有明顯回調(diào)，甚至回復到06年的區(qū)域價格水平。

　　08年底北京樓市無可爭議地經(jīng)歷了一次降價歷程。我認為這一輪降價固然跟宏觀經(jīng)濟和金融危機緊密相關(guān)，但行業(yè)的本質(zhì)原因是07年由于土地供應不充分和行業(yè)政策不合理綜合導致的價格非理性上揚。這一次價格回調(diào)從長遠看是對樓市非常有益的。甚至可以說，樓市漲了個大膿包，金融危機擠破了這個膿包，上點消炎藥，休息幾天就好了。如果放任倒沒準成了不治之癥。

目前房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展還算健康，也就是說基本體質(zhì)還是不錯的。這一點經(jīng)歷這次金融危機可以看得更清楚。價格適當回歸，回歸到多少才算是較合理的？這個見仁見智，也不排除矯枉過正、過度回調(diào)的可能。但我認為，根據(jù)目前市場主流項目的拿地和上市時間來看，06年的樓市價格是可以承受的底限。

　　標志三:08年下半年9月以后開盤的項目。或者開盤時間雖早，但目前已經(jīng)跌破發(fā)行價的項目。

　　為什么把開盤時間做一個特別的標志？這是跟開發(fā)商的降價心理有關(guān)。開發(fā)商目前降價的障礙有兩個：成本和老業(yè)主。如果成本允許的情況下，開發(fā)商賣不動還不降價，90%的原因是因為前面有大量的老業(yè)主在高位成交，沒法交代。而08年下半年，也就是奧運會結(jié)束以后開盤的項目沒有這個壓力。

當然也有一些項目客戶服務工作做得好，甚至采取適當補貼的手段安撫老業(yè)主之后跳水，有的項目直接跌破發(fā)行價，即比當時批開盤的價格還要低，有這樣的降價魄力的項目應該給予更多關(guān)注。

　　標志四：對于投資屬性比較強的項目來說，根據(jù)目前市場租金測算，年率已經(jīng)達到6%以上的項目。

　　市場的項目根據(jù)市場定位可以分為自用為主和投資為主兩類。如果是自用的，根據(jù)不同需要，選擇標準千差萬別。但對投資屬性強的項目來說，標準其實只有一個，就是率。

　　率有很多種算法，比如與銀行存款利率相比，其實房價只需要平均每年上漲3%就已經(jīng)勝過存銀行。

還有一種算法是根據(jù)租金回報算回報率。以前房價高的時候，回報率沒法算。現(xiàn)在有一些地段非常好、出租市場非常活躍的項目價格也在回調(diào)。目前銀行貸款利率年利率為6%。如果能達到這個數(shù)字，作為一種比較穩(wěn)定的來說，應該是相當理想的。

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