論壇地點：焦點直播間

　　論壇嘉賓：

　　天津起點創輝房地產顧問有限公司 邱宏

　　我愛我家房屋租賃置換有限公司雅士道經理 鄒 韻

　　天津鴻明世紀房地產經紀有限公司 總經理 趙鋼

　　天津鴻明世紀房地產經紀有限公司 經理 王建偉

　　天津市盛豪房地產信息咨詢總經理 趙雨

　　論壇內容：

　　1、08年已經過半，由于受到各種因素的影響，今年房地產走勢并不樂觀，具體到二手房租賃市場上，頭先請各位分析一下08年上半年天津二手房租賃市場的整體情況。

　　2、當前市場二手房交易量出現萎縮態勢。也有部分學者分析在二手房市場調整的背景下，二手房出現“售轉租”現象 ，請各位業內人士分析一下這種現象是否出現，如果出現的話，那么原因又是什么，是否真的跟目前的二手房市場有關？

　　3、當前租賃市場交易成顯著增長，市場日益紅火，請各位業內結合當前的政策和二手房市場認識分析一下出現這種情況的原因？

　　4、租房跟購房不一樣，租房者可以隨時根據自己的需要更換自己的居住地點。請各位業內人士分析一下，具有哪些優勢的房子才能成為租房者的頭選。

　　5、高端租賃也是目前市場上興起的一種新的租賃方式，這種租賃方式有什么特點？對房屋又有什么不同的要求？

　　6、馬上就要到奧運會了，天津作為奧運會分會場所在地，自然也會迎來外籍人士，那么各租賃公司有沒有結合奧運會推出奧運短租房？

　　7、各位嘉賓都是租賃市場的專業人士，那么請各位嘉賓結合自己的專業知識為廣大租房者提供一些專業的租房知識及政策指導，使廣大租房者少走彎路。

　　8 較后，請各位業內專業人士，結合目前的市場，對下半年的租賃市場進行一下分析和展望。

　　直播文字

　　【主持人】：各位網友大家好，非常歡迎各位來到本次的焦點關注，我們本次的焦點關注想探討一下2008年上半年二手房租賃市場的一個整體走勢，今天我們請得到嘉賓一共有五位，頭先我給大家介紹一下。天津起點創輝房地產顧問有限公司邱宏、我愛我家房屋租賃置換有限公司雅士道經理鄒韻、天津鴻明世紀房地產經紀有限公司總經理趙鋼、天津鴻明世紀房地產經紀有限公司經理王建偉、天津市盛豪房地產信息咨詢業務經理馬浩

　　非常歡迎各位的來到，剛才大體的跟各位網友說了一下我們此次焦點關注的話題，就是探討2008年上半年二手房租賃市場的一個市場走勢。大家都知道2008年市場的總體走勢并不是很樂觀，就一手方市場來說受到降價潮和“拐點論”的一系列影響，出現了一些下滑的趨勢，二手房成交市場，也不是特別好，但是具體到二手房租賃市場我們想也應該具體問題具體分析，各位經理也是在這個方面比較有經驗，所以先請各位經理來分析一下2008年上半年租賃市場的整體走勢是什么樣的。

　　【邱宏】：2008年上半年對于二手房購賣市場來說并不樂觀，但是我覺得二手房租賃市場的整體情況還是同比去年有所增長的，就我們起點房地產公司來講，今年上半年的整體業績就超過了去年的上半年的30%到40%左右，二手房租賃市場的情況挺不錯的。

　　【主持人】：您認為還是整體向上的趨勢？馬經理的意見呢？

　　【馬浩】：確實有點向上，但是不像以前那么好做，因為以前的高端特別好作，現在公司如果繼續盈利的原因是我們開始抓低端市場，100平米左右的市場也開是抓的，以前我們覺得大單抓一個是一個，現在大單沒有可抓的，現在只能抓小單，為了維持公司的盈利，所以二手房租賃市場的走勢還行，但是高端市場不像現在這種情況。

　　【主持人】：您的公司是受到市場的一輪沖擊之后改變了方向和策略，但是整體還是保持比較平穩的態勢？

　　【馬浩】：對。

　　【鄒韻】：我主要跟大家說說華苑這塊，華苑這塊旁邊有學校，有產業園區，相對的客戶會比較穩定一些，所以它受到市場這塊的影響小一點，我們離“大地12城”那塊比較近，很多的客戶，他的價格往下走，很多人會選擇去租，先感受那邊的環境然后再考慮去購。這塊的東西可能會提高一些。

　　【主持人】：您認為二手房租賃市場和片區也是有關系的？

天津鴻明世紀房地產經紀有限公司經理王建偉　　【王建偉】：我感覺從整體來說租賃市場的這種競爭日益激烈，源于二手房市場的一種“拐點論”的低迷，我覺得從整體的立場來說競爭比較激烈。從我們內部來說，提高這種競爭優勢還是一個重要的問題，低端和中高端我們也在抓。具體從公司來說，比去年增長多少我們不敢談，因為現在競爭真的很激烈，不是說你抓起來這個東西就會有，我覺得是這個樣子的。

　　【趙鋼】：我感覺現在整體的租賃市場呈一個上升的趨勢是肯定的，可能去年一直到今年二手房市場相對來說比較低迷，無論是新房還是二手房市場來說都是比較低迷，現在土地流拍的也比較多，但是“售轉租”的這種現象也挺多的，我感覺到這幾個月來說，還有一部分的人群說商業租賃，其實這相對來說比去年上升的速度應該是比較快的，單位來天津租房的比較多。

　　【主持人】：從各位經理的表達中我可以抓到一點比較有效的信息，就是咱們二手房租賃市場可能還不同于新房市場和二手房市場，可能在新房市場和二手房市場普遍低迷的狀態下，租賃市場會呈現一種比較向上的一種比較良好的運營態勢。部分業內專家在分析二手房市場調整的時候，提到了一種現象就是“售轉租”。這個現象在天津市場上目前的發展態勢是怎么樣的，出現這種情況的原因到底是什么呢？

我愛我家房屋租賃置換有限公司雅士道經理鄒韻

　　【鄒韻】：華苑相對來說周邊的商品房有，像“大地12城”、“中北鎮”包括很多的項目，比如我們公司代理的社會山都是在外環線以外的，它的價格明顯和咱們這塊會有很大的差別，所以說有很多人包括華苑里面的人會把房子賣掉，然后在那邊換房子，相對作為一種面積的改善，包括我們成交了很多都是年輕人結婚在那購房子，可能華苑這邊的片區房齡大伙兒的關注度都轉移到上面了，包括一些商品房的樓價，包括宣傳、報紙、網絡，很多人都去看那些房子的，這邊的房子受關注的稍微少一點了。華苑那邊大部分人賣房子都是有富裕的房子，不是說非得把這套賣了再去購，這邊已經空著了，再賣也賣不出去了。所以他就出租，有人住總比空著好。

　　【主持人】：這是賣房人的一種心理想法？

　　【鄒韻】：對。

　　【王建偉】：我覺得“售轉租”來源就是市場的僵持，現在以90萬的房子降價為例，真正降價到80萬可能賣出去嗎？不好說，不一定會有人購，因為他的市場價值遠不只這些，怎么辦呢就是僵持，房子空著它就是錢，所以就覺得還是租吧，從業主來說缺錢了怎么辦，我貸款，我現在做抵押貸幾十萬，現在就是僵持，市場僵持出現了售轉租。

　　【主持人】：購賣雙方彼此觀望的態勢？

　　【王建偉】：對。

天津鴻明世紀房地產經紀有限公司總經理趙鋼　　【趙鋼】：我覺得這種現象為什么這么嚴重，實際上咱們經常在二手房市場也說一句話，就是他的剛性需求越來越少。咱們天津的房價是2003年開始長的，2004年面臨大量的拆遷，剛性需求增多，那時候市場活動量非常多，一直到2005年、2006年市場有明顯的調整，明顯感到市場成交量明顯的下滑?，F在為什么是一個僵持的情況？就好象房主的預期，奧運以后這個房子可能還在漲，但是購房人跟這些想法正好相反，他認為奧運之后這些房價會落。但是到底去漲還是落有很多原因決定的，既然處于僵持的狀況，很多人會想我這個房子既然空著就要租。

　　【邱宏】：二手房出現售轉租的情況還是發生在時間長的小區里面，主要這種原因的產生我覺得很簡單的一句話就是二手房交易成本的提高。交易成本提高了人們就不愿意把現在的房子賣出去，等于還是在觀望。

　　【主持人】：大家還是在僵持的局面下做不出售還是租的決定。

　　【邱宏】：租出去的房子還是占少數的，還是本身預想投資的用戶比較多，“售轉租”的現象很多，但是真正租出去的房子并不多。

　　【主持人】：這是您自己的看法？

　　【邱宏】：對。

天津市盛豪房地產信息咨詢業務經理馬浩　　【馬浩】：大部分的售轉租的房子都是因為賣不出去才租的，賣不出去確實是市場比較低迷，為什么低迷？因為現在購購面狹窄了，現在天津屬于上層次的人、比較有錢的人，我們現在經常租房子大部分是3套到4套，他的購購力沒有了，一些窮人購不起房子，因為房價漲到一定的頂點，他根本購不起，購得起房子的不需要購房了，房價肯定還在僵持，因為房價有落的趨勢。真正購房的基本上是結婚的人，拆遷戶購房很少了，這樣需求量就下降了，這就導致房子放在這里賣不出去，所以只能租。

　　【主持人】：各位的觀點比較一致，都是因為市場的僵持局面造成“售轉租”的現象，其實很多人都認為，二手市場更能反映出一個地區或者一個市場的真正的需求。剛才聽了幾位也介紹到，二手房租賃市場也呈現了一種比較穩定的上升趨勢，所以大家可能比較疑惑，為什么在新房和二手房成交市普遍低迷的狀態下，租賃市場還能有向上的趨勢？這樣我想可能大多數人都會有這樣的問題。請各位就這樣的問題給各位網友解釋一下？

　　【邱宏】：我覺得這個原因主要有兩方面的原因造成的，個從賣房人的角度來看，現在這個時期銀行利息逐漸的提高，房屋的成本也在提高，一方面業主持幣觀望，另一方面他也是為自己減輕還款壓力，所以想把一部分的房子售轉租，這樣在租賃市場當中房源的數量有所增加。另一方面原因是客戶的原因，本身天津的經濟發展越來越快，外來人口越來越多，所以對房子的需求也越來越大，所以就造成了交易呈顯著的增長趨勢發展。

　　【主持】：比較全面。

　　【馬浩】：我也是這樣認為的，租房市場火熱是因為租戶多了，天津市場正在呈現上升的態勢，外來企業的上層人口來到

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