論壇地點(diǎn)：焦點(diǎn)直播間

　　論壇嘉賓：

　　天津起點(diǎn)創(chuàng)輝房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 邱宏

　　我愛(ài)我家房屋租賃置換有限公司雅士道經(jīng)理 鄒 韻

　　天津鴻明世紀(jì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 總經(jīng)理 趙鋼

　　天津鴻明世紀(jì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 經(jīng)理 王建偉

　　天津市盛豪房地產(chǎn)信息咨詢總經(jīng)理 趙雨

　　論壇內(nèi)容：

　　1、08年已經(jīng)過(guò)半，由于受到各種因素的影響，今年房地產(chǎn)走勢(shì)并不樂(lè)觀，具體到二手房租賃市場(chǎng)上，頭先請(qǐng)各位分析一下08年上半年天津二手房租賃市場(chǎng)的整體情況。

　　2、當(dāng)前市場(chǎng)二手房交易量出現(xiàn)萎縮態(tài)勢(shì)。也有部分學(xué)者分析在二手房市場(chǎng)調(diào)整的背景下，二手房出現(xiàn)“售轉(zhuǎn)租”現(xiàn)象 ，請(qǐng)各位業(yè)內(nèi)人士分析一下這種現(xiàn)象是否出現(xiàn)，如果出現(xiàn)的話，那么原因又是什么，是否真的跟目前的二手房市場(chǎng)有關(guān)？

　　3、當(dāng)前租賃市場(chǎng)交易成顯著增長(zhǎng)，市場(chǎng)日益紅火，請(qǐng)各位業(yè)內(nèi)結(jié)合當(dāng)前的政策和二手房市場(chǎng)認(rèn)識(shí)分析一下出現(xiàn)這種情況的原因？

　　4、租房跟購(gòu)房不一樣，租房者可以隨時(shí)根據(jù)自己的需要更換自己的居住地點(diǎn)。請(qǐng)各位業(yè)內(nèi)人士分析一下，具有哪些優(yōu)勢(shì)的房子才能成為租房者的頭選。

　　5、高端租賃也是目前市場(chǎng)上興起的一種新的租賃方式，這種租賃方式有什么特點(diǎn)？對(duì)房屋又有什么不同的要求？

　　6、馬上就要到奧運(yùn)會(huì)了，天津作為奧運(yùn)會(huì)分會(huì)場(chǎng)所在地，自然也會(huì)迎來(lái)外籍人士，那么各租賃公司有沒(méi)有結(jié)合奧運(yùn)會(huì)推出奧運(yùn)短租房？

　　7、各位嘉賓都是租賃市場(chǎng)的專業(yè)人士，那么請(qǐng)各位嘉賓結(jié)合自己的專業(yè)知識(shí)為廣大租房者提供一些專業(yè)的租房知識(shí)及政策指導(dǎo)，使廣大租房者少走彎路。

　　8 較后，請(qǐng)各位業(yè)內(nèi)專業(yè)人士，結(jié)合目前的市場(chǎng)，對(duì)下半年的租賃市場(chǎng)進(jìn)行一下分析和展望。

　　直播文字

　　【主持人】：各位網(wǎng)友大家好，非常歡迎各位來(lái)到本次的焦點(diǎn)關(guān)注，我們本次的焦點(diǎn)關(guān)注想探討一下2008年上半年二手房租賃市場(chǎng)的一個(gè)整體走勢(shì)，今天我們請(qǐng)得到嘉賓一共有五位，頭先我給大家介紹一下。天津起點(diǎn)創(chuàng)輝房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司邱宏、我愛(ài)我家房屋租賃置換有限公司雅士道經(jīng)理鄒韻、天津鴻明世紀(jì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理趙鋼、天津鴻明世紀(jì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司經(jīng)理王建偉、天津市盛豪房地產(chǎn)信息咨詢業(yè)務(wù)經(jīng)理馬浩

　　非常歡迎各位的來(lái)到，剛才大體的跟各位網(wǎng)友說(shuō)了一下我們此次焦點(diǎn)關(guān)注的話題，就是探討2008年上半年二手房租賃市場(chǎng)的一個(gè)市場(chǎng)走勢(shì)。大家都知道2008年市場(chǎng)的總體走勢(shì)并不是很樂(lè)觀，就一手方市場(chǎng)來(lái)說(shuō)受到降價(jià)潮和“拐點(diǎn)論”的一系列影響，出現(xiàn)了一些下滑的趨勢(shì)，二手房成交市場(chǎng)，也不是特別好，但是具體到二手房租賃市場(chǎng)我們想也應(yīng)該具體問(wèn)題具體分析，各位經(jīng)理也是在這個(gè)方面比較有經(jīng)驗(yàn)，所以先請(qǐng)各位經(jīng)理來(lái)分析一下2008年上半年租賃市場(chǎng)的整體走勢(shì)是什么樣的。

　　【邱宏】：2008年上半年對(duì)于二手房購(gòu)賣市場(chǎng)來(lái)說(shuō)并不樂(lè)觀，但是我覺(jué)得二手房租賃市場(chǎng)的整體情況還是同比去年有所增長(zhǎng)的，就我們起點(diǎn)房地產(chǎn)公司來(lái)講，今年上半年的整體業(yè)績(jī)就超過(guò)了去年的上半年的30%到40%左右，二手房租賃市場(chǎng)的情況挺不錯(cuò)的。

　　【主持人】：您認(rèn)為還是整體向上的趨勢(shì)？馬經(jīng)理的意見(jiàn)呢？

　　【馬浩】：確實(shí)有點(diǎn)向上，但是不像以前那么好做，因?yàn)橐郧暗母叨颂貏e好作，現(xiàn)在公司如果繼續(xù)盈利的原因是我們開(kāi)始抓低端市場(chǎng)，100平米左右的市場(chǎng)也開(kāi)是抓的，以前我們覺(jué)得大單抓一個(gè)是一個(gè)，現(xiàn)在大單沒(méi)有可抓的，現(xiàn)在只能抓小單，為了維持公司的盈利，所以二手房租賃市場(chǎng)的走勢(shì)還行，但是高端市場(chǎng)不像現(xiàn)在這種情況。

　　【主持人】：您的公司是受到市場(chǎng)的一輪沖擊之后改變了方向和策略，但是整體還是保持比較平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)？

　　【馬浩】：對(duì)。

　　【鄒韻】：我主要跟大家說(shuō)說(shuō)華苑這塊，華苑這塊旁邊有學(xué)校，有產(chǎn)業(yè)園區(qū)，相對(duì)的客戶會(huì)比較穩(wěn)定一些，所以它受到市場(chǎng)這塊的影響小一點(diǎn)，我們離“大地12城”那塊比較近，很多的客戶，他的價(jià)格往下走，很多人會(huì)選擇去租，先感受那邊的環(huán)境然后再考慮去購(gòu)。這塊的東西可能會(huì)提高一些。

　　【主持人】：您認(rèn)為二手房租賃市場(chǎng)和片區(qū)也是有關(guān)系的？

天津鴻明世紀(jì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司經(jīng)理王建偉　　【王建偉】：我感覺(jué)從整體來(lái)說(shuō)租賃市場(chǎng)的這種競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，源于二手房市場(chǎng)的一種“拐點(diǎn)論”的低迷，我覺(jué)得從整體的立場(chǎng)來(lái)說(shuō)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。從我們內(nèi)部來(lái)說(shuō)，提高這種競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)還是一個(gè)重要的問(wèn)題，低端和中高端我們也在抓。具體從公司來(lái)說(shuō)，比去年增長(zhǎng)多少我們不敢談，因?yàn)楝F(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)真的很激烈，不是說(shuō)你抓起來(lái)這個(gè)東西就會(huì)有，我覺(jué)得是這個(gè)樣子的。

　　【趙鋼】：我感覺(jué)現(xiàn)在整體的租賃市場(chǎng)呈一個(gè)上升的趨勢(shì)是肯定的，可能去年一直到今年二手房市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較低迷，無(wú)論是新房還是二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)都是比較低迷，現(xiàn)在土地流拍的也比較多，但是“售轉(zhuǎn)租”的這種現(xiàn)象也挺多的，我感覺(jué)到這幾個(gè)月來(lái)說(shuō)，還有一部分的人群說(shuō)商業(yè)租賃，其實(shí)這相對(duì)來(lái)說(shuō)比去年上升的速度應(yīng)該是比較快的，單位來(lái)天津租房的比較多。

　　【主持人】：從各位經(jīng)理的表達(dá)中我可以抓到一點(diǎn)比較有效的信息，就是咱們二手房租賃市場(chǎng)可能還不同于新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)，可能在新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)普遍低迷的狀態(tài)下，租賃市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)一種比較向上的一種比較良好的運(yùn)營(yíng)態(tài)勢(shì)。部分業(yè)內(nèi)專家在分析二手房市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)候，提到了一種現(xiàn)象就是“售轉(zhuǎn)租”。這個(gè)現(xiàn)象在天津市場(chǎng)上目前的發(fā)展態(tài)勢(shì)是怎么樣的，出現(xiàn)這種情況的原因到底是什么呢？

我愛(ài)我家房屋租賃置換有限公司雅士道經(jīng)理鄒韻

　　【鄒韻】：華苑相對(duì)來(lái)說(shuō)周邊的商品房有，像“大地12城”、“中北鎮(zhèn)”包括很多的項(xiàng)目，比如我們公司代理的社會(huì)山都是在外環(huán)線以外的，它的價(jià)格明顯和咱們這塊會(huì)有很大的差別，所以說(shuō)有很多人包括華苑里面的人會(huì)把房子賣掉，然后在那邊換房子，相對(duì)作為一種面積的改善，包括我們成交了很多都是年輕人結(jié)婚在那購(gòu)房子，可能華苑這邊的片區(qū)房齡大伙兒的關(guān)注度都轉(zhuǎn)移到上面了，包括一些商品房的樓價(jià)，包括宣傳、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)，很多人都去看那些房子的，這邊的房子受關(guān)注的稍微少一點(diǎn)了。華苑那邊大部分人賣房子都是有富裕的房子，不是說(shuō)非得把這套賣了再去購(gòu)，這邊已經(jīng)空著了，再賣也賣不出去了。所以他就出租，有人住總比空著好。

　　【主持人】：這是賣房人的一種心理想法？

　　【鄒韻】：對(duì)。

　　【王建偉】：我覺(jué)得“售轉(zhuǎn)租”來(lái)源就是市場(chǎng)的僵持，現(xiàn)在以90萬(wàn)的房子降價(jià)為例，真正降價(jià)到80萬(wàn)可能賣出去嗎？不好說(shuō)，不一定會(huì)有人購(gòu)，因?yàn)樗氖袌?chǎng)價(jià)值遠(yuǎn)不只這些，怎么辦呢就是僵持，房子空著它就是錢(qián)，所以就覺(jué)得還是租吧，從業(yè)主來(lái)說(shuō)缺錢(qián)了怎么辦，我貸款，我現(xiàn)在做抵押貸幾十萬(wàn)，現(xiàn)在就是僵持，市場(chǎng)僵持出現(xiàn)了售轉(zhuǎn)租。

　　【主持人】：購(gòu)賣雙方彼此觀望的態(tài)勢(shì)？

　　【王建偉】：對(duì)。

天津鴻明世紀(jì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理趙鋼　　【趙鋼】：我覺(jué)得這種現(xiàn)象為什么這么嚴(yán)重，實(shí)際上咱們經(jīng)常在二手房市場(chǎng)也說(shuō)一句話，就是他的剛性需求越來(lái)越少。咱們天津的房?jī)r(jià)是2003年開(kāi)始長(zhǎng)的，2004年面臨大量的拆遷，剛性需求增多，那時(shí)候市場(chǎng)活動(dòng)量非常多，一直到2005年、2006年市場(chǎng)有明顯的調(diào)整，明顯感到市場(chǎng)成交量明顯的下滑。現(xiàn)在為什么是一個(gè)僵持的情況？就好象房主的預(yù)期，奧運(yùn)以后這個(gè)房子可能還在漲，但是購(gòu)房人跟這些想法正好相反，他認(rèn)為奧運(yùn)之后這些房?jī)r(jià)會(huì)落。但是到底去漲還是落有很多原因決定的，既然處于僵持的狀況，很多人會(huì)想我這個(gè)房子既然空著就要租。

　　【邱宏】：二手房出現(xiàn)售轉(zhuǎn)租的情況還是發(fā)生在時(shí)間長(zhǎng)的小區(qū)里面，主要這種原因的產(chǎn)生我覺(jué)得很簡(jiǎn)單的一句話就是二手房交易成本的提高。交易成本提高了人們就不愿意把現(xiàn)在的房子賣出去，等于還是在觀望。

　　【主持人】：大家還是在僵持的局面下做不出售還是租的決定。

　　【邱宏】：租出去的房子還是占少數(shù)的，還是本身預(yù)想投資的用戶比較多，“售轉(zhuǎn)租”的現(xiàn)象很多，但是真正租出去的房子并不多。

　　【主持人】：這是您自己的看法？

　　【邱宏】：對(duì)。

天津市盛豪房地產(chǎn)信息咨詢業(yè)務(wù)經(jīng)理馬浩　　【馬浩】：大部分的售轉(zhuǎn)租的房子都是因?yàn)橘u不出去才租的，賣不出去確實(shí)是市場(chǎng)比較低迷，為什么低迷？因?yàn)楝F(xiàn)在購(gòu)購(gòu)面狹窄了，現(xiàn)在天津?qū)儆谏蠈哟蔚娜恕⒈容^有錢(qián)的人，我們現(xiàn)在經(jīng)常租房子大部分是3套到4套，他的購(gòu)購(gòu)力沒(méi)有了，一些窮人購(gòu)不起房子，因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲到一定的頂點(diǎn)，他根本購(gòu)不起，購(gòu)得起房子的不需要購(gòu)房了，房?jī)r(jià)肯定還在僵持，因?yàn)榉績(jī)r(jià)有落的趨勢(shì)。真正購(gòu)房的基本上是結(jié)婚的人，拆遷戶購(gòu)房很少了，這樣需求量就下降了，這就導(dǎo)致房子放在這里賣不出去，所以只能租。

　　【主持人】：各位的觀點(diǎn)比較一致，都是因?yàn)槭袌?chǎng)的僵持局面造成“售轉(zhuǎn)租”的現(xiàn)象，其實(shí)很多人都認(rèn)為，二手市場(chǎng)更能反映出一個(gè)地區(qū)或者一個(gè)市場(chǎng)的真正的需求。剛才聽(tīng)了幾位也介紹到，二手房租賃市場(chǎng)也呈現(xiàn)了一種比較穩(wěn)定的上升趨勢(shì)，所以大家可能比較疑惑，為什么在新房和二手房成交市普遍低迷的狀態(tài)下，租賃市場(chǎng)還能有向上的趨勢(shì)？這樣我想可能大多數(shù)人都會(huì)有這樣的問(wèn)題。請(qǐng)各位就這樣的問(wèn)題給各位網(wǎng)友解釋一下？

　　【邱宏】：我覺(jué)得這個(gè)原因主要有兩方面的原因造成的，個(gè)從賣房人的角度來(lái)看，現(xiàn)在這個(gè)時(shí)期銀行利息逐漸的提高，房屋的成本也在提高，一方面業(yè)主持幣觀望，另一方面他也是為自己減輕還款壓力，所以想把一部分的房子售轉(zhuǎn)租，這樣在租賃市場(chǎng)當(dāng)中房源的數(shù)量有所增加。另一方面原因是客戶的原因，本身天津的經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來(lái)越快，外來(lái)人口越來(lái)越多，所以對(duì)房子的需求也越來(lái)越大，所以就造成了交易呈顯著的增長(zhǎng)趨勢(shì)發(fā)展。

　　【主持】：比較全面。

　　【馬浩】：我也是這樣認(rèn)為的，租房市場(chǎng)火熱是因?yàn)樽鈶舳嗔耍旖蚴袌?chǎng)正在呈現(xiàn)上升的態(tài)勢(shì)，外來(lái)企業(yè)的上層人口來(lái)到

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