“房地產(chǎn)之冬”影響海南

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站3月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2月全國70個(gè)大中城市房價(jià)大半下降海口同比下降1.4%。但在業(yè)內(nèi)人士看來，這僅僅只是一個(gè)開始。從年初發(fā)布的各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)即可看出，2012年將是房地產(chǎn)行業(yè)艱難的一年。

　　海南省統(tǒng)計(jì)局2月5日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，曾一路高歌猛進(jìn)的房地產(chǎn)業(yè)如今已經(jīng)疲態(tài)盡顯，盡管2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)高速增長，但整個(gè)行業(yè)的增速卻已經(jīng)由2010年增長27.1%回落到5.0%。且開發(fā)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售面積。數(shù)據(jù)顯示，2011年海南房地產(chǎn)開發(fā)完成投資663.05億元，比上年增長41.7%，占固定資產(chǎn)投資額的41.1%，全年房屋施工施工面積3659.88萬平方米，增長35.6%；不過，在房地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開花的同時(shí)，房地產(chǎn)銷售卻未能保持同步增長，全年銷售面積僅有888.19萬平方米，增長3.9%。兩者之差十分懸殊。

　　另外值得注意的是，盡管房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)增長，但房地產(chǎn)業(yè)的增速卻已經(jīng)開始大幅下滑。海南省官員分析指出，下滑的主要原因是國家加大宏觀調(diào)控力度，出臺(tái)了一系列遏制樓市的措施，對(duì)住宅實(shí)施限購、限貸政策，對(duì)海南房地產(chǎn)影響非常明顯，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)增速由上年增長27.1%回落到5.0%。海南房地產(chǎn)業(yè)的萎靡不振，與全國背景下的“房地產(chǎn)之冬”不無關(guān)系。

　　國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，受國家出臺(tái)的一些列宏觀調(diào)控政策影響，2011年12月，國房景氣指數(shù)（國房景氣指數(shù)，是“全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)”的簡稱，綜合量化反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化趨勢(shì)和變化程度，由國家統(tǒng)計(jì)局在1997年研制并建立。）為98.89，比11月回落0.98點(diǎn)，連續(xù)7個(gè)月下滑，創(chuàng)近28個(gè)月以來新低。國房景氣指數(shù)的下滑，反映出全國房地產(chǎn)開發(fā)增速同比大幅回落。

　　而世聯(lián)地產(chǎn)近日發(fā)布的研究報(bào)告顯示，2011年第四季度購房者信心指數(shù)為51.8，比第三季度下降2.4，下降幅度超過2011年前三個(gè)季度降幅之和。與第三季度相比，2011年第四季度各種類型的購房者信心指數(shù)都有所下滑，其中無房者和頭次置業(yè)者的信心指數(shù)頭次跌破50的臨界值。而在所有購房者當(dāng)中，擁有一套住房和改善型需求的購房者信心指數(shù)下降幅度，較上季度分別下降3.9和3.3，直逼臨界值。

全國市場(chǎng)猶是如此，高度依存島外購購力的海南市場(chǎng)自然是陰霾當(dāng)頭。

　　而 總理近日對(duì)于樓市調(diào)控的表態(tài)，更是讓海南的開發(fā)商們寢食難安。“現(xiàn)在我可以明確地告訴大家，房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位。因此，調(diào)控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，不利于房地產(chǎn)長期健康和穩(wěn)定發(fā)展。”3月14日，國務(wù)院總理 會(huì)見中外記者并回答記者提問時(shí)表示，合理的房價(jià)應(yīng)該是使房價(jià)與居民的收入相適應(yīng)，房價(jià)與投入和合理的利潤相匹配。他作出的上述表態(tài)讓多數(shù)房企股票應(yīng)聲下跌。

　　從總理的上述表態(tài)可以看出，“房地產(chǎn)之冬”遠(yuǎn)未過去，對(duì)海南的影響也將持續(xù)發(fā)酵。

“緊箍緊“到何時(shí)？

　　國家出臺(tái)的一系列“限購”、“限價(jià)”的“緊箍咒”，不僅讓開發(fā)商發(fā)愁，地方政府也坐立不安。

　　在日前召開的海南“兩會(huì)”上，海南省政協(xié)委員邢增儀就海南房地產(chǎn)業(yè)提交了《請(qǐng)求給予海南房地產(chǎn)特定的寬松政策》的提案。她在提案中稱，在全國遏制房地產(chǎn)泡沫惡性膨脹的現(xiàn)在，提出請(qǐng)求給予海南房地產(chǎn)特定、寬松政策，似乎是有悖時(shí)勢(shì)，不合時(shí)宜，但作為一個(gè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)人，我認(rèn)為我必須站在一個(gè)公正的、實(shí)事求是的立場(chǎng)上，對(duì)海南的房地產(chǎn)開發(fā)提出自己的看法。

　　邢增儀建議，在不違背整體精神前提下，制定適合海南的更合理地讓海南房地產(chǎn)健康、有序發(fā)展的一系列政策。比如限價(jià) ，放寬海南購房的準(zhǔn)入政策，而遏制不合理的價(jià)格虛高，或可在局部范圍限購，全面實(shí)行限價(jià);同時(shí)在價(jià)格趨于合理的情況下，銀行放寬相關(guān)政策，這樣既可適合國情省情，又可利國、利民，利于海南的發(fā)展。
　
　　海南知名專家王毅武也認(rèn)為，海南旅游高端房地產(chǎn)與民生保障房地產(chǎn)應(yīng)該分開進(jìn)行規(guī)劃與控制。“旅游高端房地產(chǎn)是市場(chǎng)的事，民生保障房地產(chǎn)是政府的事。”王毅武說，旅游高端房地產(chǎn)的價(jià)格市場(chǎng)“管”，民生保障房地產(chǎn)的價(jià)格政府“管”。

　　與上述委員持相同觀點(diǎn)的大有人在，而且早已有敢吃螃蟹者試著擰松“緊箍咒”的砝碼，但他們很快就發(fā)現(xiàn)，這“緊箍咒”若非國家點(diǎn)頭，誰也無法撼動(dòng)其分毫。

　　2011年10月11日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建筑管理局網(wǎng)站掛出了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)問題的通知》(下簡稱通知)。通知包括五個(gè)方面內(nèi)容，其中有四條是對(duì)限購令進(jìn)行“松綁”，該條第三款更是指出：已辦理房地產(chǎn)權(quán)證超過5年(含)的住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不納入限購范圍。到底是“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移才 ”，還是“持有證超5年房產(chǎn)的市民也可以再購一套”?多位專家看法不一，而正是這一條款難住了專家。

　　更令人難以理解的是，當(dāng)輿論議論紛紛眾說紛紜的時(shí)候，佛山市房管局又在當(dāng)日深夜緊急發(fā)出通知，暫緩新規(guī)執(zhí)行。從10月11日上午11時(shí)49分發(fā)布“限購放寬政策”，到當(dāng)日晚間11點(diǎn)24分緊急叫停，佛山此番出臺(tái)的房產(chǎn)新政是名副其實(shí)的“史上較短”。佛山撞了南墻碰了一鼻子灰，但還有地方想撞撞北墻試探試探。

　　2012年2月9日，蕪湖市發(fā)布新政稱：“2012年期間，購購普通商品房可享契稅100%補(bǔ)助，90平方米以下自住商品房可享受50元/平方米或150元/平方米的補(bǔ)貼。”新政還規(guī)定，對(duì)購購自住普通商品房者予以契稅100%的補(bǔ)助和每平米50元或150元不等的購房補(bǔ)貼；實(shí)用和專業(yè)人才購房補(bǔ)貼更高，為每平米100元到300元；外地購房者達(dá)人均15平米以上即可享受隨遷戶口政策。消息一出，便引發(fā)社會(huì)各界熱議。

　　以購購一套80平米的住房為例，均價(jià)5000元每平方米，購房者可以從財(cái)政獲得的補(bǔ)貼=400000×2%（契稅為2%）+80×50=12000元。即總價(jià)40萬元的房子，可以獲得1.2萬元的政府補(bǔ)貼。

　　面對(duì)如此高的優(yōu)惠，媒體也將其形容為“龍年救市槍”，業(yè)內(nèi)也將此舉看作是樓市調(diào)控松綁的苗頭。針對(duì)猜測(cè)，2月10日蕪湖市政府專門就此召開新聞發(fā)布會(huì)，回應(yīng)外界疑問，指出新政并非為了“救市”，而是為了解決夾心層和剛需的住房需求。但緊隨其后的是，蕪湖市2月12日發(fā)文宣布新政暫緩執(zhí)行。

　　房產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士稱：蕪湖的新政內(nèi)容，主要是支持剛需購房者，這本意和的微調(diào)方向并不相悖。但是，如果默許，怕會(huì)給市場(chǎng)一個(gè)放松調(diào)控的信號(hào)。也或者說現(xiàn)在還不是鼓勵(lì)剛需出政策的時(shí)候。多數(shù)網(wǎng)民也認(rèn)為，蕪湖新政被叫停顯示調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，是對(duì)地方挑戰(zhàn)的又一次威懾。

　　人民日?qǐng)?bào)隨后發(fā)表的文章稱，這次來去匆匆的新政，與此前佛山、成都等地的“松綁”政策一樣，再次給出一個(gè)明確信號(hào)：房地產(chǎn)調(diào)控還在進(jìn)行中，不允許有任何松動(dòng)。文章稱，“即便這一新政不會(huì)帶來當(dāng)?shù)胤績r(jià)大幅上漲，放在全國房地產(chǎn)調(diào)控一盤棋的大局之下，它所釋放的房地產(chǎn)調(diào)控可能轉(zhuǎn)向等信號(hào)，也會(huì)使其作用大打折扣。這樣的連鎖反應(yīng)和社會(huì)影響，恐怕也非蕪湖所能預(yù)料。”
從這些信號(hào)看，在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)，極大地影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的“緊箍咒”都不太會(huì)有放松的可能。

＂降價(jià)找死，不降價(jià)等死＂？

　　不降價(jià)是等死，降價(jià)是找死。這樣的一句話在2008年的樓市很流行，但去年以來似乎沒有人來提及。是否意味著“不降價(jià)就是等死，降價(jià)并不會(huì)找死”。SOHO中國董事長潘石屹在微博中，轉(zhuǎn)述了易居中國董事局主席周忻關(guān)于降房價(jià)的三個(gè)原則。1、一步降到位，萬不可每次降一點(diǎn)，不斷的降。現(xiàn)在降不到八折的樓盤我們都不接受代理。2、敲鑼打鼓的降，不要不好意思，不要怕老業(yè)主砸售樓處。有一樓盤悄悄降了20%別人都不知道，白降了。3、早降比晚降好，越晩降套得越牢。
　　
　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，樓市步入下行通道至今，價(jià)格戰(zhàn)愈演愈烈，沒有大幅動(dòng)作已經(jīng)無法刺激購房者。此外，目前開發(fā)商在價(jià)格戰(zhàn)的同時(shí)還需要打另一場(chǎng)戰(zhàn)役——時(shí)機(jī)戰(zhàn)，搶占市場(chǎng)先機(jī)顯得格外重要起來，哪怕只慢半拍，也有可能會(huì)錯(cuò)失一次出貨回款的機(jī)會(huì)。而從去年下半年開始，海南房價(jià)就已經(jīng)開始出現(xiàn)松動(dòng)的跡象。

　　11月，一則刊登在本地媒體上的大幅廣告顯露出了開發(fā)商急于將手中樓盤脫手的焦慮，廣告中以字體打出了“震撼！7折清盤促銷5110元/㎡起”吸引人的字眼。而此前，開發(fā)商們可沒這么“豪爽”，多數(shù)樓盤給出的折扣僅是“按揭9.5折，全款9.3折”較低也不過8.5折左右。

　　打出“5110元/㎡”價(jià)格的是?？谝患颐麨楹擦治髟返臉潜P，開發(fā)商是海南本土企業(yè)昌茂集團(tuán)。該樓盤的售樓小姐告訴記者，目前“5110元/㎡”的房源雖然不多，但也并非只是吸引購房者眼球的噱頭，主要是為盤尾房源，數(shù)量僅30多套，以較高樓層的130㎡左右的大戶型為主。具體房價(jià)雖然會(huì)隨著樓層增高而加價(jià)，但再高也不會(huì)高出5000元/㎡，如果即時(shí)下單付款的話還可以給予額外優(yōu)惠。

　　在海南的各種媒體上，又海航地產(chǎn)開發(fā)的海航國際廣場(chǎng)“購一套一套，不玩虛”的廣告頗吸引眼球。該樓盤的售樓員告訴記者，海航國際廣場(chǎng)有A、B兩棟，A棟售價(jià)26300元/平方米，B棟18000元/平方米。較近剛剛推出購一套一套的優(yōu)惠活動(dòng)，客戶只要購A棟110～140平方米戶型即可獲B棟46平方米戶型房源。

hold不住的不僅是海南本土的開發(fā)商，國內(nèi)知名開發(fā)商也hold不住了。

　　同月，富力地產(chǎn)在海南開發(fā)的兩個(gè)項(xiàng)目富力紅樹灣和富力盈溪谷也拋出6折的低價(jià)房源。富力紅樹灣項(xiàng)

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