綜合體必須考城市綜合體超終取決于經營和管理

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 787 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　綜合體必須考慮因地制宜，不能搞千城一面－城市綜合體較終取決于經營和管理：[實錄]2009年中國城市綜合體發展峰會

　　主持人：謝謝姚總經濟師，每次要聽姚景源先生來做演講的時候非常過癮，他知道事情非常多，收廢品、司機、女孩進城化妝，我們平時都注意不到。我們下午的時候還會有一些非常中糧的嘉賓給大家介紹一下。上午看到很多主題的演講，下面抓緊時間進行一個對話的環節，我會盡快把這個時間進行完。下面有請人民大學黃國雄教授，同時大連萬達的曲德君，然后寶龍集團營銷副總經理林總，同時有請陽光100的范總然后五合國際的趙云偉先生，同時還有請五礦職業的副總經理楊大同先生。有請幾位上臺。

　　主持人：我們個話題是中國房價2009年走勢。

　　趙云偉：YES。

　　主持人：這是什么意思。

　　趙云偉：是。

　　主持人：是到什么地步呢？剛才姚總經濟師說中國經濟形勢保持良好的態勢，我覺得房價也應該是良好的態勢。

　　主持人：黃教授同意嗎？

　　黃國雄：這還有一個過程，從剛才姚總提的，從經濟復蘇的角度要把投資基金轉向消費基金，一般從世界各地來看有六個月到八個月。從這個角度來看還有一個過程，應該年底或者明年，現在來看很難一下子復蘇。

　　主持人：你看到六個八個月以后也會YES。

　　曲德君：做商業地產對整體房價感覺不敏感，總體來講只能往上升。

　　主持人：特別像一個起伏的過程。

　　范小沖：現在有上漲趨勢，但是下半年要觀察。

　　主持人：我們問了四個人，四個一樣的觀點，你會是一致還是會不同。

　　林鋒利：房價有不同的差異，特別是一線和二、三線城市不同，比如說在一些一線城市和一些沿海城市，他的客群可能很廣，很大，像北京針對全國市場，上海針對全世界市場，反而我們內地很多二、三線城市就是一個區域性市場。

　　主持人：你覺得廈門會怎么樣？

　　林鋒利：廈門在短期內應該上漲的。

　　主持人：北京呢？

　　林鋒利：也是上漲的。

　　主持人：上海呢？

　　林鋒利：不好去全部答。

　　主持人：你不看上海是嗎。

　　林鋒利：也是看好。然后根據供需量，這也有差異性，比如說我們在常州有開發項目，他的整個土地供應量和房地產供應量非常大，他房價比較平穩，這有他的地域特點。

　　楊大同：機遇姚總中國城市化，這是中國房地產價格剛性需求?；谶@兩點價格往下降，應該說下半年趨勢穩中有升。

　　范小沖：如果有綜合體的公寓肯定漲，因為商業物業和配套和整個的物業價值公寓的價值就遠遠會高于周邊的單純的公寓的價值，如果有綜合體肯定漲。

　　主持人：業內管這個叫要掌聲的發言。回到今天的主題，對于綜合體來說，現在面臨的是困難要大一些還是說現在面臨的機會更大一些，比如說投資上，比如說在整個的體諒上，在城市發展上，在大的宏觀背景一下有很多不確定因素，對于城市綜合體而言，大家需要做風險更大，還是機會更大，還是會怎么樣。

　　曲德君：整體來說還是有很好的市場機遇，一個項目成功運作還是要看發展商和各個方面，各個環節整體的把握。我想在現在的城市快速發展的過程當中，商業地產也是非常熱，一個城市可能在幾年之間、三、五年之間迅速的產生很多個商業的項目或者是說成是綜合體的項目。這些項目當一旦面世以后，真正誕生的那開始，其實較終可能取決于經營和管理，比如說F1塞車較終比的是車手的水平，我覺得在我們做這種城市綜合體的項目也好，或者是一個商業項目也好，頭先要把后期經營問題考慮清楚。

　　主持人：現在看到F1賽道上危險更多一點，還是奪冠的機會更多一點。

　　黃國雄：我覺得危險更多一點，這有三個理由，個原因剛才有的老總提了，中國商業綜合體的開發不是取決于我們開發商選址，而是有一個政府需要了，開發商來進行，從這個角度來看不是需要，這種大的需求可能導致了整個發展影響。沒有精神和文化支撐可能出現半途而廢的狀況。第三個問題，綜合體必須考慮因地制宜，不能搞千城一面，否則的話會導致問題。

　　主持人：謝謝黃教授。

　　趙云峰：我覺得要看，要看什么呢？個是區位，城市綜合體項目一定要靠軌道交通，這是成為發展的一個結點，我覺得這對城市綜合體發展非常重要，特別是樞紐交通，幾條**線，哪怕是城郊的**站周邊的開發都是以綜合體的方式來體現的。

　　條確實要看開發商的品質，為什么這么說呢？我們設計單位五合國際接觸很多想做商業開發的機構，他想把房子賣了。我們也是萬達設計方之一，我們接觸過一個項目，在華北某地區，在萬達綜合體旁邊不太遠也要做綜合體，這個綜合體要給農民的，20多萬平米的商業，他根本不管綜合體將來干什么，怎么用，我先弄20萬平米再說，下面也蓋公寓樓，那個我也不知道賣給誰了，這也是綜合體，而且沒有開發主體，把整個都賣了。開發商的品質也是非常重要的，我覺得如果具備這兩條，這個項目基本上是有保證的。謝謝。

　　主持人：剛才有人打電話問你怎么想這個事。

　　范小沖：機會更大一些，今天剛才也說了，今天危機就是有效需求不足，而綜合體在二、三線城市，他是有需求的，因為這個城市除了城市化，不是說人住到城里來，他更需要城市的功能和城市的夢想。綜合體代表了這個城市功能，他是一個功能升級，所以是有需求的。有需求在今天需求不足的情況下所以是的機會。當然也是的風險，因為綜合體需要在投資，需要在運營，需要在方方面面非常高的運作水準和經驗，現在做總綜合體從住宅轉到綜合體，或者從開百貨店到綜合體，實際上都不是，綜合體是一個更高，是一個城市發展到一個更高層次的一個功能升級的產品。所以我說機會是更大，因為有需求就有機會，其他的都需要提升能力。

　　主持人：提升能力和提升概念，理解了。

　　林峰利：我用一個危機，不同的投資商，有的投資確實看起來很可怕，我認為是一種危險，但是對很多成熟的投資商開發商來說是很好的機會，我覺得較重要的要走出自己的模式。在二、三線城市一定要結合當地的經濟情況，以及他的資源，包括當地的消費習性，你去建一個城市綜合體。在這我也想呼吁一下，特別是我們今天有很多專家，也有很多媒體，一個城市綜合體在中國發展還是摸索和發展的階段，還沒有真正的成熟。我們從專家或者從媒體的角度能夠也做做一個比較好的，特別是對一些二、三線城市的政府和規劃部門，不要盲目的去求大貪多。我們有時候做項目也是，政府一定要規劃你做，比如說一個中小城市，做一個寫字樓，而這個在當地沒有市場，或者一定要做30萬平方商業，你一個區域性商業沒有這么大輻射范圍，你要這么做也是對投資商，開發商來說比較被動。我想通過專家、媒體正確的引導和輿論的導向，至少對政府城市規劃部門也有一個方向。

　　對投資商來說有很多，特別是在一些地方性的開發商及本身開發住宅的，對商業地產沒有很深了解，就盲目的投資建設，這就是一個危險，因為商業開發部像住宅，開發完賣完就算了，商業地產招商、建設到后期經營管理，如果你經營感覺的團隊跟不上，或者你招商跟不上，一個環節出問題都會涉及到整個商業地產或者城市綜合體后期的發展，這是我的一些建議。

　　楊大同：我覺得定位非常重要，我們定位要看一百年，目前看美國的話，大家知道世界影響。我們中國得做好準備了，我們現在是G2了，我們要取代美國，我們作為世界引擎怎么定位，定位不行一定會失敗。我們在北海新區做了一個綜合體，天津市黃市長考察問我，你的綜合體怎么定位，我說就是娶了一個老婆看50年不膩，而且特別賢惠，我的綜合體就是這樣一個綜合體。

　　我們覺得這些開發商在綜合體建設上要建成一百年的建筑，服務的話要超百年，否則將來肯定要淘汰，你甭管這個樓多漂亮，什么世界大腕兒，高端，你服務不行地功能不行，將來一定要淘汰，我覺得定位非常重要。

　　主持人：你說一下擇偶標準應該是什么樣的？

　　楊大同：我還要補充一句，搞政治得民心者得天下，搞綜合體是得消費者得天下，搞對象看孝敬父母和爹媽。得說，你看50年不膩太難找了?，F在看50年不膩的金婚也不少，看秦怡都81歲了越看越漂亮，我覺得就是德才兼備。

　　主持人：謝謝，你對婚姻的研究和跟綜合體的研究一樣深湛，我們感覺非常有感覺。較后一個問題，一個失敗的綜合體特征應該是什么，說完這個就愉快的吃飯，避免大家犯這樣錯誤。

　　趙云偉：一個是開發商賺錢就走了，這個算不算失敗，我覺得算一個失敗留了一個爛攤子，這從整個運營來說沒有考慮后期持有。

　　，可能剛才大家講定位沒有定準，在經營的時候很吃力做，后期培育期也沒有得到應有的效果，這是兩個較主要的方面。

　　范小沖：綜合體英文是HOPSCA，一個綜合體是多種功能集合而成的具有加成效果較好的東西，這不是單純的商業，也不是單純的住宅，也不是單純的酒店，能夠處理好多種功能之間的匹配和加成，這樣綜合體就能做好，反之就是失敗。

　　主持人：這里面少一個字母綜合體一定失敗。

　　范小沖：需要這些功能，而且還需要很好的比例，才能做成這樣綜合體。

　　林鋒利：失敗綜合體的特征還是盲目開發，再一個很多照搬照抄，在北京和成都的綜合體很好，但是搬到另外一個城市去用，這個也許并不適合他。

　　楊大同：我覺得沒有綜合實力別做綜合體，這是一個基礎，這是較忌諱的，剛才講的問題都是盲目開發或者短期行為，或者變現，這肯定做不好。

　　主持人：還是跟找對象要看綜合實力。