商業購物開發的關鍵是合理用地和合適的位置

以下是引用片段：
適當的用地和合適的位置是購物開發的先決條件，購物對區位有嚴格要求，這關系到未來商業經營的成敗。用地的地理位置和周圍地區的經濟狀況與人口狀況決定購物能否生存。獲得足夠的購物人群有兩種途徑，一種是依托大居住區和消費群，另一種是擴大服務商圈范圍。

　　一、用地區位和交通人口狀況分析 

　　購物的位置決定其易達性，并直接影響商圈范圍。為此，購物用地應符合商業用地選擇的一般區位原則： 

　　較短時間原則，即應當位于人流集散較方便的區位。商業活動的基本前提是商業與購物者面對面進行交易。所以，傳統商業建筑都混雜在居民區中間，但是隨著交通改善，購物者的活動范圍大大增加，因此距離已經不是決定購物者行為的主要因素，而更多地要考慮購物過程所花費的行車時間。 

　　區位易達性原則指商業用地一般應分布于交通便捷、易達性好的位置。易達性取決于交通工具和道路狀況。 

　　聚集原則是商業活動具有集聚效應，集中布置能夠相互促進，以提高整體吸引力。城市人流、物流和城市社會經濟活動的焦點常常成為優先選擇的地點。

　　接近購購力原則是指商業用地要接近人口稠密區，又要接近高收入或高消費人口分布區。維持商業設施存在的較低服務人口數量稱為人口門檻。 

　　因此，為了判斷用地是否值得開發，需要收集用地周圍必要的經濟和人口基礎資料進行分析，這主要包括： 

　　(1)購物人口分析。對擬開發地區的經濟潛力和經濟狀況進行分析，分析用地附近是否有值得依托的大量居住人口，人口的收入、購購力狀況、消費習慣和消費心理如何?人口增長變化包括人口自然增長和遷移，這是一個動態過程，所以需要進行動態預測。接下來需要對人口進行收入與購購力的調查，并分析人口組成和消費習慣，值得注意的是，低收入者不一定是低消費者，而有可能是高消費者。 

　　(2)交通易達性分析。交通易達性也就是交通便捷程度，主要取決于購物者從起點(一般是家里)到購物地點所花費的時間。依據格倫的觀點，從不同的地方來到購物需要花費的時間一般是12—15時辰，較多不能超過25時辰。特別需要指出的是，空間距離和時間距離是有區別的，易達性分析確定的距離不僅僅是空間距離，因為空間距離和汽車行走需要的時間有區別。為此，有必要對汽車到該地點所花的時間進行測試，這個到達時間在之中、一周之中和一年之中的不同時間段都會發生變化。為了有效確定行車時間，可以根據所花費的時間繪制等時間距離圖，理想的行車時間應當控制在10—30min，以此確定該地點的商圈覆蓋范圍。 

　　此外，附近的競爭設施和居民的接受程度也是衡量一塊用地是否值得開發的重要因素。收集的基礎資料還應當包括：附近的相關設施是否齊備，是否存在競爭設施，服務商圈內將來可能會出現的競爭設施。多數情況下競爭是不可避免的，而且一定程度的競爭也是允許的，因為單一的商業設施不可能吸收本地區的所有的銷售額。另外，如果需要在居住區內尋找開發用地，需要考慮居民的心理因素和對購物的接受程度，它影響今后的商業發展。 

　　(3)區位分析。不同區位的人口狀況和交通易達性也處在不斷變化之中。傳統的城市區是人口集中的場所，道路交通設施優于城市郊區，因此城市區提供了相對完善的購物機會。工業革命之后，隨著人口的進一步集中，城市區變得過分擁擠，環境惡化，交通堵塞。而與此同時，由于郊區高速公路網的建設大大提高了郊區的交通易達性，出現了人口居住郊區化的趨勢，把大量消費人口從城市區帶到城市郊區，商業設施在郊區大量興起，引起了零售額的重新分布，城市區和城市郊區展開了競爭，對購物者來說，可以選擇去城市市區或郊區購物。可見，城市區與城市郊區的商業區位狀況發生了明顯的變化。 

　　用地選擇除了考慮上述商業建筑的區位因素之外，還要考慮自身的特點。購物為了滿足多種功能需求，要求占地面積很大。購物對汽車的依賴性非常強，要求有免費停車場，郊區用地比較寬松，城市市區則缺少這種用地優勢，用地獲得比較困難，用地比較擁擠。 

　　二、用地經濟狀況評估 

　　對于一塊符合區位選擇的用地是否適合購物開發，需要對用地的經濟狀況進行綜合分析。

　　用地的可獲得性指開發商是否能夠控制或者獲得用地使用權。頭先，如果用地的所有者不止一個，需要獲得每一個所有者的認可。其次，需要分析用地的合理價格或租金，決定是否值得購購并能夠獲得。第三，用地必須允許進行零售開發，如果是非商業開發用地，需要考慮改變用地性質的可能性。城市規劃中已經按照功能把用地分為居住、工業和商業用地，但是在某些情況下，改變用地性質是有可能的，特別是與居住配套的商業開發。由于大型購物往往會給周圍的居民帶來恐懼，他們擔心購物的交通會打擾居住區寧靜的街道，所以從長遠考慮，改變用地性質除了要和規劃部門接觸之外，還必須處理好與居民的關系，消除它帶來的不利影響。 

　　三、用地的物理狀況 

　　在用地取得之后，還需要對用地進行實地調查，對用地的規模、形狀、整體性、地形特征和地段的可進入性、地段周圍環境等因素做進一步分析，判斷其是否適合購物開發。 

　　用地的物理狀況包括用地的形狀、高差變化、可進入性和視覺可見性等。 

　　用地形狀。用地必須完整，零碎的用地不適合購物開發。用地形狀要求比較規則，長寬比例適當，如果是三角形用地，一些部分可能不能有效地使用。 

　　用地的平整性。購物要求用地豎向高差變化不宜過大，否則會給設計和施工帶來一系列的問題，坡地的土方量將大大增加。 

　　用地的可進入性。周圍的交通狀況是否能夠容易地從周圍道路進入購物停車場。如果周圍道路在高峰期會出現交通堵塞，需要看政府部門是否有意或開發商是否有能力和資金加以改善。如果不能，那么只能減少購物的規模，而這可能會影響今后的競爭力，有時甚至會因此放棄這塊用地。 

　　郊區用地的視覺可見性。如果周圍的道路明顯高于購物，那么在道路上只能看到的是購物的屋頂。屋頂上布滿灰塵的管道和設備可能會導致吸引力下降。另一方面，如果周圍的道路低于購物，那么樹木和其他建筑或設施可能會遮擋購物，讓駕車者忽略了購物的存在。可見性不好可能會帶來很大的不利，雖然大型購物可以通過廣告加以補償，但是，可視性不好的用地仍然必須在有足夠的其他優勢時才考慮選用。 

　　用地周圍情況。用地周圍較好能夠置于購物的控制之下，其他設施不應當干擾購物的營業活動，不能影響購物的外觀形象，不能產生令人討厭的噪音、氣味和光線。 

　　用地的物理狀況對購物規劃和建筑設計至關重要，一些不足之處需要在規劃和建筑設計當中采用各種手段予以彌補。 

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