自己剛剛購下一套房子，還沒等過戶，賣主就過世了。已經交付的房款會不會打水漂？購主老劉不禁擔心起來，當他找到賣主的家人想要回房款時，不論是代理賣房的賣主外孫，還是該房的繼承人都認為，房款自己沒有收到，不應該由自己退房款。可賣主已經去世，自己6.3萬元的房款難道就這樣成了死賬？本期法官說法為您講述：交完房款房主過世，想要退房找誰要錢？

    交完房款 賣主去世

    2005年秋季，老劉看好了位于大東區東二臺子街的一處住房。賣房的王老太說，房子是老伴生前留給自己的，面積不到40平方米，要價6.3萬元。老劉一算，這價很便宜。雖然房證上寫的是高某的名字，但王老太是房主高某的老伴，老伴去世了，王老太賣房不是很正常嗎？老劉生怕如此便宜的房子被別人購走，便約定在當年10月30日簽訂房屋購賣協議書。因為王老太年事已高，便委托20多歲的外孫白楊 簽協議以及收房款等所有賣房的事宜。6.3萬元房款交齊后，白楊將房證和鑰匙給了老劉。

    正當老劉準備進住時，一個意外的消息傳來，就在當年的12月9日,賣房的王老太去世了。剛購房子不過一個多月，賣主就去世了，可房產證上寫的是王老太老伴的名字，這過戶的手續可咋辦啊？老劉找到替姥姥賣房的白楊交涉此事。

    想要退房 陷入困局

    沒想到白楊卻說：“我就是替姥姥代收一下，房錢又沒給我，憑啥跟我要錢？現在房子由高麗繼承，你應該找高麗。”此后，當老劉再來到自己花了6.3萬元購來的房子時，卻發現，房子里已經有人住了，入住人就是白楊所說的高麗。

    那么這個高麗究竟是誰呢？原來，王老太在賣房時，這個房子就存在著爭議，而王老太的家庭關系也十分復雜。王老太和原房主高某本是再婚夫妻。結婚時，丈夫就有五名子女，高麗是高某的三女兒。在結婚時，王老太也有一個養女，名叫蔣冰，而白楊就是蔣冰的兒子。2001年10月7日，王老太的丈夫去世，丈夫名下的這套房子并沒有在當時進行遺產分配，也沒有更名，只是由王老太一直住著。2005年12月9日，王老太也去世了。此后不久，為了處理該房的繼承事宜，高家的五名兄弟姐妹在該房的房屋管理部門簽署書面意見，同意將該房歸屬老三高麗的名下。之后，高麗就以繼承遺產的名義住了進來。

    法庭交鋒 都不認賬

    幾次協商未果后，去年12月12日，老劉將高麗告上了大東區人民法院。老劉覺得，現在既然房子由高麗繼承并居住，就應該由高麗還錢。同時，當時 賣房的白楊和他的母親蔣冰也被追加為第三人一同出庭。

    在法庭上，高麗稱：這個房子是我爸爸留下的。爸爸去世后，房子并沒有進行遺產分配，因此，也不能更名。對于這個情況，繼母王老太和她的養女蔣冰、外孫白楊都是知情的。而他們三人在明知房子不屬于自己，并且不能過戶的情況下還賣房，讓老劉受到了損失，這屬于他們三人的共同欺詐，與我無關。再說了，老劉在購房的時候也沒有到房屋管理部門征求意見，自己也應該承擔一部分責任。現在他付了6.3萬元的房款，誰拿了這筆錢就應該找誰要。我既不是賣房的，也沒有拿到房款，憑啥我成了被告？

    但白楊的母親蔣冰稱：我沒有賣房，賣房的是我的養母，房款并沒有在我這里。現在，我放棄繼承母親的遺產，所以也不應該由我還錢。

    兩人都說房款不在自己手里，那么，房款究竟到哪里去了？根據白楊的說法，自己雖然收到了這筆房款，但在給王老太看病和購購墓地的時候全部花完了。但對于代理姥姥賣房的事情，白楊說自己當時并不知道這種行為違法，更不知道房子先得通過所有繼承人的同意才能購賣。在賣房的過程中，自己只是充當了委托代理人的角色。況且，購主老劉在明知原房主高某已經死亡的情況下，仍然購購該房，也有部分責任，而自己是無辜的。現在，房子已經由高麗繼承，實際占有人就是高麗，誰占有房屋就應該找誰要房款。

    法官說法：繼承人還錢

    法院經審理認為：該房屋的所有人高某死后，妻子王老太在沒有經過其他繼承人同意的情況下就把該房轉讓給老劉，因此老劉與王老太簽訂的轉讓協議無效，王老太應該返還6.3萬元的購房款。因為王老太在賣房后就已經死亡，故應該由其繼承人在遺產范圍內承擔返還義務。現在，高某和王老太的四名子女以及王老太的養女都放棄繼承房產，故應該由遺產的繼承人高麗在遺產繼承范圍內承擔給付責任。同時白楊是王老太的外孫，他應該知道王老太轉讓的房產存在爭議，但他仍作為代理人為其進行代理活動，根據我國法律規定，白楊應該承擔連帶責任。

    同時，被告高麗提出，應該由白楊承擔不當得利的返還義務，法院認為，作為本案訴爭房屋的原告老劉，既可以向房屋繼承人主張房屋購賣無效的返還義務，也可以向白楊主張不當得利的返還義務，這是當事人的訴訟權力。現在老劉選擇了房屋購賣無效的返還義務，法院應該據此審理。法院較終判決，被告高麗給付原告老劉購房款6.3萬元，第三人白楊承擔連帶責任。   （記者 尚志文 通訊員 戚力凱）

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    購購二手房應該注意啥？

    法官提醒市民，購購二手房時,一定要到房產管理部門查清房子狀況，具體說來有以下幾點：

    一、要求賣方提供合法的證件，包括產權證書、身份證件、資格證件以及其他證件。代理人要查驗代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。同時還有：出租房產，要查驗承租人放棄優先購購權的協議或證明；共有房產，要查驗共有人放棄優先購購的協議或證明；中獎房產，要查驗中獎通知單和相應的證明等。

    二、向有關房產管理部門查驗所購房產產權的來源。查驗的具體方式是：

    1．房主是誰，假如為共有財產，則應注意各共有人的產權比例及擁有權形式；

    2．檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號向有關方面取閱該份文件副本；

    3．登記日期，此日期為該項交易的簽訂日期；

    4．成交價格，即該項交易的成交價，查詢者應注意如果成交價是注明“部分成交價”，則代表該成交價不單只包括該房屋，并且包括其他房地產成品；

    5．其他內容，如房屋平面圖等。

    三、查驗房屋有無債務負擔。房屋產權記錄只登記了房主擁有產權的真實性以及原始成交事實。至于該房屋在經營過程中發生的債務和責任，則必須查驗有關的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對該房產有更深的了解。另外，購房者還需了解的內容有：所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。

    總之，要了解房屋產權的真實情況，購房者除了要向賣房方索要一切產權文件，仔細閱讀外，還要到房屋管理部門查詢有關房產的產權記錄，兩者對照，才能清楚地知道該房的一切產權細節，不至于有所遺漏。（尚志文）
 

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