房地產(chǎn)市場從集團(tuán)購購時(shí)代過渡到散戶時(shí)代后，房地產(chǎn)開發(fā)商所面對的

是直接消費(fèi)者，對個(gè)體消費(fèi)者而言，要從自己口袋里掏錢購房子，他們用自

己所有的積蓄、甚至搭上今后逐年還貸款的代價(jià)來購商品房。所以消費(fèi)者對

商品房的要求也越來越高，購房子時(shí)會挑了又挑、選了又選。從而在商品房

購賣過程中，因?yàn)檫@樣或那樣的問題消費(fèi)者要求退房的情況時(shí)有發(fā)生，而在

實(shí)際操作中，有的能退，而有的不能退。一些消費(fèi)者往往由于缺少相應(yīng)的知

識，在退房的時(shí)候吃虧。

對于因退房產(chǎn)生的糾紛、據(jù)筆者了解主要包括以下幾種情況：

樓盤質(zhì)量問題。根據(jù)1998年國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l

例》中的第32條規(guī)定：“商品房交付使用后，購購人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合

格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)確屬主體結(jié)構(gòu)不合格

的，購購人有權(quán)退房，造成損失的，開發(fā)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。

根據(jù)上述規(guī)定，如果你購的房子是主體結(jié)構(gòu)以外的部分存在質(zhì)量問題，

那么只能要求開發(fā)商負(fù)責(zé)進(jìn)行維修，而無權(quán)要求退房。

結(jié)構(gòu)改變問題。《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》中規(guī)定，已經(jīng)預(yù)售的商品房，房地

產(chǎn)開發(fā)商不得擅自變更其建筑設(shè)計(jì)，確要變更的，應(yīng)征得預(yù)購人同意并報(bào)規(guī)

劃部門審批后，與預(yù)購人訂立合同的變更協(xié)議，否則預(yù)購人有權(quán)解除預(yù)售合

同，并由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

但消費(fèi)者在簽訂預(yù)售合同時(shí)要把房型設(shè)計(jì)約定清楚，其次要約定何時(shí)退

房、退款，以及多少違約金和利息損失等。否則，任開發(fā)商擅自改變設(shè)計(jì)，

購房人很難打贏官司。

逾期交房問題。在期房購賣中，許多退房糾紛涉及發(fā)展商延遲交付房屋

的問題，在北京市房屋土地管理局制作頒發(fā)的《北京市內(nèi)（外）銷商品房預(yù)

售契約》中第七條規(guī)定：“除不可抗力外，賣方未按期將房屋交付給購方的，

購方有權(quán)向賣方追索違約金，有權(quán)要求退房，很多開發(fā)商往往將許多諸如政

府配套設(shè)施延誤、惡劣天氣、政策法規(guī)變化等原因列入可以延遲交房的范圍。

消費(fèi)者在簽包含此類條款的《補(bǔ)充協(xié)議》時(shí)，應(yīng)盡量不簽或要求開發(fā)商出具

相應(yīng)政府部門的證明。

入住后辦不出產(chǎn)權(quán)證

通常，購房者在入住后，即可與開發(fā)商辦理過戶手續(xù)，但由于市場中存

在一些操作不規(guī)范的開發(fā)商，致使無法拿到產(chǎn)權(quán)證，對于這類情況，消費(fèi)者

較好在簽合同時(shí)，把產(chǎn)權(quán)證辦理時(shí)限寫入合同的補(bǔ)充條款。并加上相關(guān)的權(quán)

利條款；如：若在約定期限內(nèi)拿不到產(chǎn)權(quán)證，可退房并且得到相應(yīng)的補(bǔ)償款。

這樣才能使產(chǎn)權(quán)證順利到手或順利退房。

面積室內(nèi)縮水、公攤增加

在《北京市商品房預(yù)（銷）售契約》規(guī)定，面積誤差通常為3％，在雙

方未能在補(bǔ)充條款中進(jìn)一步約定的情況下，只要在房子室內(nèi)建筑面積與國家

準(zhǔn)許公難的建筑面積之和在面積誤差值范圍內(nèi)的，購房人都要無條件接受，

除非雙方在補(bǔ)充條款中有進(jìn)一步的規(guī)定，否則，消費(fèi)者無權(quán)退房。

消費(fèi)者自身的原因造成的退房糾紛

由于看到了更適合自己的房子或經(jīng)濟(jì)問題等情況，消費(fèi)者要求退房的。

對于這類情況，原則上消費(fèi)者是無權(quán)退房的。

（建筑報(bào) 許瑞亮）