大有大的難處。該講針對"大"的和難點，進行了冷靜的思考。大盤競爭將是未來幾年中國各地房地產的熱點之一，我們到處可以聽到誰又拿到一塊1000畝的地。如何令這么大的地盤成為超級聚寶盆而非被其套牢，操盤者必須是集團軍總指揮級的專業。讓我們一起來破解大型住宅項目利潤之謎。
　　第1操作環節：洞察大型項目出現的深層原因
　　洞察A：界定大規模社區
　　何謂大規模社區？根據國家技術監督局和建設部1993年7月16日聯合發布的《城市居住區規劃設計規范》，按居住戶數、人口規模及占地面積，將住宅區分為居住區、小區、組團三級居住區。居住區規模為戶數在1－1．5萬戶、人口約3－5萬人、占地50-100萬平方米的生活區，居住區相當于國外的“社區”概念。結合深圳的具體情況，從狹義的角度而言，深圳那些居住現范區在5000加戶以上、人口超過2萬人、建筑面積在 30萬平方米以上的商品房小區，可以界定為“大規模社區”。
　　洞察B：樓市成熟的標志
　　樓市涌現“航母”不是偶然的現象，它是消費者社區觀念的增強和房地產市場競爭的必然結果。
　　消費者重視社區環境是大規模社區出現的先決條件。
　　我國住宅發展經歷著以數量為主向數量和質量并重發展的階段，住宅產品，不僅是一套住房的概念，而且已擴大到一個社區的概念。
　　在以前，大現模社區似乎只是安居房的“特權”。前些年發售的微利房小區，雖然房子有居住面積不大、采光通風不好等缺點，但很快銷售一空，走俏的原因主要在于由于微利房小區具有了規模基礎，所以產生了“效益”--配套設施齊備、管理服務優良，能夠滿足業主在居住環境上的需求。而當時許多冠以“花園”、“新村”、“廣場”的商品房，規劃面積僅幾萬平方米，樓房也不過幾幢，沒有了規模，便難以滿足業主除房子之外的需求，反過來商品房的銷售便成了難題。
　　洞察C：市場激烈競爭是大型物業出現的直接動因
　　從賣方市場發展到購方市場，標志著中國房地產市場走向成熟，住宅供大于求的現象不可避免地出現。在這種情況下，房地產商具有很強烈的危機感，積極尋來發展出路。信和公司市場經營部的孫海經理介紹說，信和公司于周1996年購下布吉那塊不被人看好的地后，經過認真的市場調研，并參照香港和記（黃埔）將地產規模化經營的做法，開發了“麗湖花園”。他認為 這種大規模社區同時也會限度的利用資源，不會導致住宅成本提高。而振業集團的鄭剛經理則指出，大型樓盤的出現是住宅業發展的必然趨勢，是一個在更高層次上的大飛躍。具備實力的房地產商只有把握住了這個方向，才能在下個世紀更為白熱化的市場競爭中創出優勢，立于不敗之地。
　　第2操作環節：開發大型項目常見戰略難題剖析
　　難題A：規劃難以超前
　　大的項目容易做整體全盤規劃沒錯。然而，大的地產項目一般都是分期開發，拉長戰線，開發周期達5年左右。5年以后的住宅潮流是什么樣？這是一個隨機的話題、未來的話題，而現今這個話題卻要預見性地提前5年解決，難度可想而知。所謂“計劃趕不上變化”、“船小好調頭”，開發商如何解決這個兩難命題？不能不引入深思。
　　難題B：客戶難以定位
　　尋找客戶是任何產品的關鍵環節，由于大型地產項目同樣必須考慮到市場風險，因此在戶型定位上基本上都會盡可能爭取更多的消費群。但眾口難調，怎樣使戶型更有針對性？這就給客戶定位帶來難題。如果發展商比較重視市場調研的投入，客戶定位的難度或許會減輕一些。
　　難題C：資金難以籌措
　　由于地產經營中的利潤誘惑，有本事拿地就有賺錢的機會，所以自己是否有實力，有多少斤兩，都需要好好稱稱。否則規模經營，較終變成發展商的簡單合作開發。
　　而且，如果出現合作方之間的見地不同，很容易把項目做成“四不象”。
　　難題D：節奏難以控制
　　開發節奏是地產經營的一門學問。分兩期還是分三期，主要還不光是一個資金問題，而是一個市場預見問題，同時也是一個項目內在的聯動問題。
　　難題E：價格難以把握
　　一個大型項目，前期如何定價？高了被動，低了不賺錢。高了是降價還是不降價？降，對不超前面的業主，也有傷自己的品牌筋骨；不降，房子賣不出去，那怎么行？必然會陷入左右為難進退維谷的尷尬境地。
　　第3操作環節：大型項目開發優勢致勝策略
　　優勢A：大型項目的規模優勢
　　樓盤規模大，能夠克服規模小的一些缺點，其優點是顯而易見的：
　　優點之一：人氣旺，規模大，則人氣旺盛，居家氛圍濃厚。
　　優點之二：配套全。規模大，則配套齊全，會所、泳池、球場、綠化、景觀、商業設施等一應俱全，過起“日子”來十分舒適、方便。
　　優點之三：管理好。由于同一發展商開發，統一規劃、統一管理，提供的服務周到、齊全。
　　優點之四：規劃好。在規劃上統一安排，組團、分區、定位等十分明確，不會出現那種各自為陣、劃地為牢的混亂局面。
　　優點之五：品牌好，潛力大。規模大，容易創出品牌，形成“馬太效應”。一方面在銷售上能克服小樓盤“勢單力薄”的弱點，另一方面較易培育。當然，規模太大，也會有一定的銷售壓力，但它對購家的吸引力顯然應該更大。
　　優點之六：經營成本低。規模大，在項目開發、物業管理等方面均可取得規模化效益，從而降低成本和業主的負擔，避免物業管理等費用過高的弊端。
　　優勢B：大型項目的市場優勢
　　在二次置業者市場上，除了少數有獨特資源可以利用的小項目外，其它小項目都是沒有競爭力的，大項目將占領這一細分市場90％以上的份額。對定位為這一細分市場的小項目而言，先進出路是降價，但是能否奏效還很難說，因為這些人更關注居住質量。
　　大量小項目的市場應是廣大工薪。特區外的大項目，以及特區內邊緣地帶的大項目也面向這一市場。與這些大項目相比，小項目的價格總體而言依然偏高，而廣大工薪是把價格放在位的，位置偏遠一點、生活不大方便都可以容忍，小項目的價格如不下調也將失去這一市場。
　　當大項目挾各種優勢橫掃市場時，絕大多數小項目將難以爭敵，市場空間將被急劇壓縮。大多數小項目將面臨這樣一種局面：要么空置積壓，讓市場一點一點地消化，或者等待奇跡出現；要么降價求售，在周邊大項目橫空出世之前早日出手。對發展商而言，這兩種選擇都是痛苦的。長期來著，后一種選擇是明智之舉，只有實力雄厚的發展商可以選擇種方式，而小發展商將不堪拖累。
　　優勢C：大型項目的開發優勢
　　在大量小項目存在的情況下，房地產開發的整體水平難以提高。無論什么企業，也不論是否有房地產開發資質和專業水平，只要有地或有錢都可以介入房地產開發。于是市場上頻頻出現定位失誤的無效供給。或者工程質量不過關，入住以后不是這里出問題，就是那里出毛病，甚至有發展商惡意欺騙購房者，令小業主苦不堪言，擾亂了整個房地產市場。
　　發展商，尤其是有實力的發展商都希望做大項目。大項目限制少，發展商可以充分發揮其聰明才智，在規劃設計、園林景觀、配置設施、物業管理等方面達到或超過同行的先進水平，創出物業品牌，打響發展商的名聲。大項目易于創出品牌，零敲碎打的小項目，另一方面又得忙于找地。一個項目做完后不知道什么時候才能做下一個項目，企業發展不均衡、不平穩，而有開發周期長的大項目做，發展商就可以一心一意做項目，企業也能夠持續穩定發展。
　　第4操作環節：大型項目開發的基本流程

　　　　　　　　　　　　　　　　　萬科四季花簡介
　　 萬科四季花城總占地面積217498.1平方米,總建筑面積407479平方米,規劃設計在萬科城市花園的基礎上加以發展和延伸。整個社區由多個圍合式布局的小組團構成，每個組團內是綠化庭園，組團間是道路和綠化帶。在其它樓盤依然停留于建筑設計上采用歐陸風格時，四季花城已更進一步，將歐洲小城鎮的規劃布局方式引入住宅小區，使中國人的習和奧地利風格融合在一起。一眼望去，四季花城酷似奧地利的小城鎮。

　　步驟A：規劃設計
　　規劃設計是大項目開發過程中必不可少的重要一環。建筑物的分布與排列方式、路網設置、綠化空間的穿插等都需要精心規劃，營造舒適宜人的居住環境。大項目占地面積大、建筑覆蓋率較低，盡管也受到規劃指標和地形地勢的限制，但這是對項目整體而言，不涉及到具體的建筑物和綠地，因而規劃設計師和發展商可以充分施展其聰明才智。一個小項目至多有幾種規劃設計方案，而一個大項目則可有幾十上百種規劃設計方案。規劃設計的優劣對小區的整體形象、居住環境和生活質量影響很大，現在越來越 受發展商重視。規劃布局方式也不斷創新，行列式布局過于呆板、單調，現在很少采用。圍合式、自由式布局越來越多。
　　步驟B：建筑設計
　　大項目同樣可以在建筑設計上下功夫。小項目能做到的，大項目也可以做到。大項目還可以在規劃設計及其它方面突出特色，不需要過份突出自身建筑形象，不會象小項目那樣走極端，為突出自身面周圍環境不協調。大項目可能是多層、小高層或高層。平面布局有一層2戶、4戶、6戶，至多一層8戶，每層戶數少，就容易解決采光、通風及朝向問題，減少戶與戶之間的干擾。
　　步驟C：營銷手段

　　　　　　　　　　　　　大型項目營銷手法
　　大項目的一期工程可以以成本或微利價發售，低價入市，吸引購家，聚集人氣，打響品牌。以后，隨著住宅小區日益成熟，配套設施逐步完善，小